[부동산 경매 Q&A]
집주인이 임차인 통지서를 대리 수령하여 전해주지 않았습니다. 권리행사방해죄에 해당되되요?
현재 집합건물(원룸)에 거주하고 있는 임차인입니다.
건물에 임의경매개시 결정이 내려져 현재 매각준비상태입니다.
그런데 문제는 경매진행사실을 전혀 알길이 없어 배당요구를 못했다는 것입니다.
임차인통지서가 제 앞으로 발송되었으나 집주인이 수령한채 저에게 전해주지 않았구요(우체국을 통해 대리 수령사실 확인) 경매진행공고문도 집주인이 떼어낸 것으로 추정됩니다.
이때문에 저를 포함한 임차인 대다수가 배당요구 하지 못한채 기일이 지나고 말았구요.
최근에 설정된 근저당권자들(세건정도,집주인과 지인이라 사해행위 의심됨)이 배당을 받게될 상황입니다. 저를포함하여 대부분의 소액임차인이 최우선 변제권도 행사하지 못하는 안타까운 상황입니다.
현재 이러한 사실을 정리하여 배당종기연장신청서를 제출하였지만 가능성은 낮다는 설명을 들었습니다
이에 법적대응을 준비하고자 합니다.
민사를 통한 채권의 보존과 함께 형사고소도 병행할 예정입니다.
제가 취할수 있는 방법이 무엇이 있을까요?
짧은 조언이라도 저에게는 큰 힘이 될것 같습니다.
질문요약
1. 임차인 통지서를 대리수령하고 경매진행과정을 은폐한 집주인을 처벌할 수 있는 방법이 없나요? 권리행사 방해죄로 처벌할 수 있을까요? (최근 등기된 근저당권자들이 집주인과 지인들로 사해행위가 의심됩니다. )
2. 경매개시 될것에 대비하여 제가 취할수 있는 민사적 방법에는 무엇이 있을까요?
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1. 확실한 근거가 있어야 합니다.
권리행사방해죄는 해당할 수 있습니다.
타인의 점유 또는 권리의 목적이 된 자기의 물건을 취거(取去)·은닉 또는 손괴하여
타인의 권리행사를 방해하는 죄로 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금(형법 제323조) 입니다.
2. 우편물을 봤다면 "비밀침해죄"에도 해당할 수 있습니다.
3. 보증금 반환청구 소송으로 가서 판결문 받고 다른 재산을 추적해 봐야 합니다.
그래도 없으면 돈을 받기는 어렵습니다.
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제가 취할수 있는 방법이 무엇이 있을까요? 짧은 조언이라도 저에게는 큰 힘이 될것 같습니다.
질문요약
1. 임차인 통지서를 대리수령하고 경매진행과정을 은폐한 집주인을 처벌할 수 있는 방법이 없나요? 권리행사 방해죄로 처벌할 수 있을까요? (최근 등기된 근저당권자들이 집주인과 지인들로 사해행위가 의심됩니다. )
*** 권리행사방해죄와는 전혀 다릅니다. ***
우편관서 및 서신송달업자가 취급 중인 우편물 또는 서신을 정당한 사유 없이
개봉, 훼손, 은닉 또는 방기(放棄)하거나 고의로 수취인이 아닌 자에게 내준 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.
2. 경매개시 될것에 대비하여 제가 취할수 있는 민사적 방법에는 무엇이 있을까요?
*** 소유자의 다른 재산을 추적 가압류등을 할 수는 있을 것으로 보입니다.
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권리행사방해죄(權利行事妨害罪)는 타인의 점유 또는 권리의 목적이 된 자기의 물건을 취거(取去)·은닉 또는 손괴하여 타인의 권리행사를 방해하는 죄이다. 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다(323조).
'점유'는 현실적인 소지, 즉 사실상의 지배(민법상 점유개념과 같음)를 의미하나 적법한 권원(權原)에 기하여 하는 점유에 국한하여 불법한 점유(예；절도범인의 점유)는 여기서의 점유가 아니다. 왜냐하면 본죄는 이러한 점유의 기초가 되어 있는 본권(本權, 예；질권·유치권·임차권 등)을 보호하는 것이기 때문이다. '취거'는 점유자의 의사에 반하여 그 점유물에 대한 점유자의 사실상의 지배를 제거하고 그것을 자기 또는 제3자의 지배하에 옮기는 것을 말한다. 취거·은닉·손괴행위에 의하여 타인의 권리행사가 방해될 우려 있는 상태가 발생함으로써 족하며 현실로 권리행사가 방해되었음을 요하지 않는다(판례). 친족상도례(親族相盜例)의 적용이 있다(328조)
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1. 참고 바랍니다
질문1) 임차인 통지서를 대리수령하고 경매진행과정을 은폐한 집주인을 처벌할 수 있는 방법이 없나요? 권리행사 방해죄로 처벌할 수 있을까요?
(최근 등기된 근저당권자들이 집주인과 지인들로 사해행위가 의심됩니다. )
권리행사 방해죄 성립여지는 없다고 생각 합니다
다만 형법 제315조 ( 경매, 입찰의 방해 ), 제316조 ( 비밀침해), 제321조 ( 주거, 신체수색) 죄가 성립될수 있으나 질문의 정황 가지고 판단이 어렵고 이중에서 315조의 죄가 성립된다고 보입니다
사해행위 관련한 형법 조항은 강제집행면탈죄 입니다 이는 3자가 고발이 가능하나 입증력이 부족하면 무고죄가 될수 잇으므로 증거가 확실 하여야 합니다( 물로 수사는 수시기관이 합니다만,,,)
질문2) 2. 경매개시 될것에 대비하여 제가 취할수 있는 민사적 방법에는 무엇이 있을까요
보증금 반환 소송이나 지급명령을 통하여 법적근원을 확보 하고 상대방의 재산을 알아 보아야 합니다 소송에서 확정판결을 받아도 재산이 없으면 소용이 없기 때문 입니다
출처 - http://tip.daum.net/question/85956240/85958160?q=%EA%B2%BD%EB%A7%A4+%EB%AC%BC%EA%B1%B4%EC%83%81%ED%83%9C+%EB%A7%A4%EA%B0%81%EC%A4%80%EB%B9%84
