2014년 7월 1일 화요일

[임야 대해부] 임야에 집 짓기

전원주택이나 펜션을 짓는데는 농지보다 임야가 훨씬 덜 까다롭습니다.

작년 10월 이후 산지관리법이 시행되면서 경사도와 연접개발, 준공 등에 대해 까다로워졌지만 그래도 농지보다 개발이 수월합니다.

우선 구입에 있어서도 농지취득증명 등의 절차가 없어 농지보다 훨씬 수월합니다.
농지전용과 같이 허가를 받은 후 2년 이내에 집을 지어야 하는 규정도 없고 토목 준공 후 바로 대지가 되기도 합니다.

또 임야 형질변경허가를 받는데 드는 비용도 평당 4,200원으로 농지에 비해 훨씬 적게 듭니다.
임야에 대해 알아보았습니다.
농지보다 개발이 쉽고 평당 가격이 저렴한 임야지만 평수가 크다는 단점이 있습니다.
대규모로 전원주택단지개발을 하는 경우에는 적당하지만 일반인들에게는 무리함이 있기 때문입니다.

개인이 전원주택 한 채 짓기에 적당한 작은 평수의 임야를 찾기는 힘듭니다.
또 임야는 마을에서 외진 곳에 있거나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 들 수도 있으므로 구입하기 전에 충분한 검토가 필요합니다.

도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용을 계산해 보면 배보다 배꼽이 더 클 수 있습니다.

◇ 준보전임지

임야라 하여 무조건 집을 지을 수 있는 것은 아닙니다.
농지에서와 마찬가지로 준보전임지일 경우 개발이 가능합니다.
보전임지의 경우 농업이나 임업에 종사하지 않으면 전용이 불가능하고 준보전임지는 외지인도 형질변경을 통해 주택을 지을 수 있습니다.

준보전임지에 집을 짓기 위해서는 산림훼손허가를 받아 형질변경을 해야 합니다.
산림훼손허가가 났다 하여 무조건 산림을 훼손할 수 있는 것은 아닙니다.
산림훼손허가를 받은 수 허가증 교부 전까지 산림훼손복구비를 예치해야 합니다.

산 림훼손허가를 신청할 때는 ▲사업계획서 ▲훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6,000분의 1이나 3,000분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다.) ▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 됩니다.

시장 군수는 도로상황, 묘지와의 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 됩니다.
산림훼손허가 기간은 보통 1년이며 사업규모에 따라 2~5년까지이며 기간연장도 가능합니다.

● 산림형질변경허가의 기준

1. 경사도 : 임야의 평균 경사도가 45도 이하라야 합니다.
2. 입목축적 : 산림 형질변경 임야의 ㏊당 평균입목축적이 관할 시군 또는 자치구의 ㏊당 평균 입목축적의 150% 이하라야 합니다.
3. 입목구성 : 임야 안에 평균 나이가 50년 이상인 활엽수림의 점유면적이 75% 이하라야 합니다.
4. 절개면의 높이 : 형질변경을 완료한 후 형성된 절개면의 높이가 10m이상인 경우에는 그 절개면의 매 10m 내외마다 단을 설치해야 합니다. 단 1,500㎡ 미만 임야의 형질변경에는 적용받지 않습니다.

◇ 보전임지
보전임지는 조림을 목적으로 이용할 수 있습니다.
그러나 전혀 개발이 안 되는 것은 아니고 수목갱신을 위해 벌목을 할 수도 있고 현지에 거주하는 농업인은 보전임지에서도 전용을 받아 농업인주택을 지을 수도 있습니다.
종교시설의 신축이나 개축도 가능합니다.
또 1만㎡(3,025평)까지 버섯재배사나 과수원 등을 만들 수도 있습니다.

농업인이나 임업에 종사하는 사람이 농막이나 축사, 버섯재배사, 잠사, 저장시설 등을 지을 경우에는 신고만으로 산림을 훼손해 사용할 수 있습니다.
가능한 규모는 주택만 짓고자 할 때 600㎡(181.5평) 미만, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 1,500㎡(453.7평) 이내의 범위에서 전용이 허용됩니다.
또 농임업 기계를 보관하기 위한 시설이나 농막, 농로도 신고로만 가능합니다.

그 외에서 1만㎡ 미만의 경사도 30도 미만인 임지를 입목의 벌채 없이 형질변경해 산채, 약초, 특용작물, 야생화, 관상수를 재배하고자 하는 경우, 조림 후 15년이 경과한 조림지에서 가축을 방목하는 경우 등도 신고로 할 수 있습니다.

신고를 할 때 구비서류는 훼손 실측구역도(6,000분의 1 또는 3,000분의 1), 임도시설의 경우 설계도서 1부, 임야소유권·사용수익권을 증명할 수 있는 서류 등입니다.
현지 농민이 아닌 경우 버섯재배사 등을 먼저 지은 후 농장을 만든 후 관리사를 짓는 경우도 있습니다.

일부에서는 편법으로 현지민의 토지사용승낙서를 이용해 농가주택을 짓는 경우도 종종 있었다.
그러나 보전임지에 대한 규제가 강화되고 있으므로 앞으로 위장 전입이나 토지사용승낙서를 이용한 보전임지에서의 농가주택 건축은 어렵게 될 것으로 보인다.

보전임지는 생산임지와 공익임지로 구별됩니다.
생산임지는 산림자원의 조성과 임업생산 및 산림업을 촉진시키기 위해 국유림, 채종림, 시험림 등에 적합한 산림을 말합니다.

공 익임지는 임업생산 및 자연환경의 보전, 국민보건휴양 및 산사태나 재해방지 등 공익에 필요한 보안림, 천연보호림, 휴양림, 사방지, 조수보호구역, 사찰림, 상수원보호구역, 개발제한구역, 보전녹지지역, 자연생태계보전지역 등으로서 타용도로의 전용이 극히 제한되는 임야를 말합니다.

● 생산임지의 전용

생산임지는 농업인, 임업인, 어업인 또는 농림수산물의 생산자단체가 아래 항목의 행위를 할 경우에는 가능합니다.

1. 농림어업용 시설로서 부지면적 1만㎡ 미만의 시설(단 농림어업용 시설 중 축산업용 시설의 경우는 부지면적 3만㎡ 미만의 시설)
2. 농림어업용 시설의 부대시설(진입로 등)
3. 농어임업인 등이 부지면적 1,500㎡ 미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우
4. 산림소유자가 산림경영을 위해 필요한 부지면적 3,000㎡ 미만의 관리사나 기타 유사 시설을 설치하는 경우
5. 부지면적 1만㎡ 미만의 목재를 가공하는 시설 및 그 부대시설을 설치하는 경우
6. 기존 공장 부지면적의 100% 이하의 범위 안에서 특정 유해물질을 배출하지 않는 공장을 증설하는 경우

● 공익임지의 전용

공익임지는 농업인, 임업인, 어업인 또는 농림수산물의 생산자단체가 아래 항목의 행위를 할 경우에는 가능합니다.

1. 농업인 등이 부지면적 1만㎡ 미만의 농림어업용 시설 및 진입로 등 부대시설을 설치하는 경우
2. 농업인 등이 부지면적 1,500㎡ 미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우
3. 종교시설을 신축, 개축 또는 증축하는 경우
4. 폐기물처리시설을 설치하는 경우
5. 국토이용관리법 시행령에서 정한 수산자원보전지구에서의 시설 및 건축물, 기타공작물을 설치하는 경우
6. 국가과학기술위원회에서 의결한 연구개발사업 중 우주항공기술개발과 관련된 시설을 설치하는 경우
7. 농림부령이 정하는 경미한 시설을 설치하는 경우

◇ 임야의 대체조림비

농지전용을 할 경우에는 대체농지조성비를 납부해야 합니다.
임야도 마찬가지로 대체조림비를 납부해야 하는데 산림이 다른 용도로 전용됨에 따라 감소되는 산림자원을 대체 조성하는 비용을 대체조림비라 합니다.

국가 또는 지방자치단체의 공용 또는 공공용시설사업 및 건축 등 대통령령이 정하는 경우에는 감면받을 수 있습니다.
대체조림비는 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 산림청장이 고시합니다.

2003년의 경우 ㎡당 1,270원(평당 4,198원)으로 2001년보다 33% 상승했는데 이유는 전용부담금이 폐지되고 이를 대체조림비로 통합관리하기 때문입니다.

대 체조림비 납부기간은 금액에 따라 다른데 납입할 금액이 ▲500만원 미만일 때는 20일 이상 30일 이내 ▲500만원 이상 5,000만원 미만일 때는 30일 초과 60일 이내 ▲납입할 금액이 5,000만원 이상일 때는 60일 초과 90일 이내입니다.
납입고지 전에 신고해 납입하고자 하는 경우는 농림부령이 정하는 바에 따라 신고납입 할 수도 있습니다.
신고납입기간은 신고한 날부터 30일 이내입니다.

납입기간은 보통 납입고지서 발행일로부터 20일 이상 90일 이내로 정하여 고지하는데 부득이한 사유로 기간연장을 신청한 경우 1차에 한해 당초 납입고지한 기간의 범위 내에서 기간을 연장할 수 있습니다.

대체조림비를 일시 납부하기 어려운 상황일 때는 이행보증금을 예치한 후 농림부령이 정하는 바에 따라 3년 이내의 기간동안 분할납부할 수도 있습니다.

분 할납부의 사유가 타당하다고 인정될 때는 대체조림비의 납부의무가 결정되는 시점에 산정한 대체조림비의 납부의무가 결정되는 시점에 산정한 대체조림비의 100분의 30은 당해 전용목적사업의 착수 전에 납부하고 그 잔액은 이행보증금을 예치한 후 3년 이내에 납부할 수 있습니다.

산림이 형질변경 되지 않은 상태에서 허가취소 된 경우 납부한 대체조림비를 전액 환급받을 수도 있습니다.
산림이 일부 형질변경 된 상태에서 허가취소 등이 된 경우에는 형질변경 되지 않은 면적에 대해서만 환급받을 수 있습니다.

산림의 형질변경허가를 받고 북구를 완료했을 때는 복구준공검사를 받아야 합니다.
또 준공검사 후에 발생하는 하자를 보수하기 위해 농림부령이 정하는 바에 따라 미리 하자보수보증금을 예치해야합니다.

그러나 면적이 660㎡ 미만인 경우와 기타 대통령이 정하는 경우에는 복구비를 예치하지 않아도 됩니다

 
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농지라면 본인인 설계를 할줄알면 본인이 설계를 해서 신청을 해도 되지만
산림의 경우 측량기사자격증을 가진사람이 측량을 한 측량 성과도가 첨부가되어야 합니다.
그러니 땅이 있는 관할시군구청 앞에 있는 측량설계 사무실에 의뢰하시면 잘해줄 겁니다.
간단히 허가내용을 말씀드리자면 허가신청을 의뢰하면 측량사무실에서 현황측량및 산지의 레벨측량을 실시합니다.
그래서 님께서 원하시는 면적과 위치에 설계를를 하여 허가서류를 접수시키지요.
본인땅이라면 들어가는 서류가 없어도 됩니다.
신청인은 본인일테구요..본인의 신상만 알려주면 됩니다.

금액은 지역마다 다르나 주택1동짓는 산지전용이라면 대략 임목조사비용까지해서 비싸야 250만원정도 할겁니다.
그리고 참 신청면적이 660제곱미터 미만일경우 임목조사는 받지않아도 상관없습니다.
그러니 한 200만원정도 할테구요.
 나중에 허가나면 세금이 제곱미터당 1570원하구요...
적지복구설계비가 있구요 대개 30~50정도면 하지요...
그리고 토목공사하시고 집지으시고 집다지으시면 건축준공과 대지준공 받으시면 됩니다.
그럼 임에서 대지로 지목이 바뀌는 겁니다.

흙집짓기... 집짓는 방법 몇가지

1. 담틀집 거프집을 만들어 벽이 되도록 하고 그속에 생 흙을 퍼서 다지는 방법으로 가장 오래된 방법입니다. 국내의 풍납토성과 같은 방법입니다.
이론상으로는 간단하나 거프집을 만들고 거기에 흙을 다지는 일은 많은 사람들이 노력이 들어가지요, 사람들을 동원할 수 있다면 지어보고 싶은 집입니다.
http://earth1331.com.ne.kr/damtle/damtle.htm 에서 정보를 구할 수 있습니다.

2. 목구조 흙집 짓기이 방법은 전통적으로 전해 오는 방법으로 벽을 흙벽돌로 대체한 방법입니다. 목조로 골격을 세우고 벽을 흙벽돌로 채우는 방법이지요
흙벽돌은 직접 만들기도 하고 요즘은 공장에서 나오는 콘크리트에 버금가는 흙벽돌을 사용하기도 합니다.
http://www.hangin.co.kr/ 에 가시면 목구조 흙집 정보를 얻으실 수 있습니다.

3. 목구조 흙집에 맞벽치기이 방법도 전통적으로 집을 짓던 방법입니다. 삼벽조라고도 하는데요 골격을 세우고 벽이 될 부분은 대나무, 싸리나무 또는 각재의 나무를 엇갈리게 끼워서 마치 천을 직조 하듯이 엮고 앞뒤로 흙을 개서 붙이는 방법으로 전통집의 앏은 벽을 보강해서 짓기도 합니다.

4. 흙과 통나무를 담처럼 쌓는 집목 천 이라는 호를 가진 분이 주로 이집을 연구해서 국내에 보급하고 있으며 강원도 횡성에서 교육을 시작하여 지금은 전라도 화순에서 사업을 하고 있습니다. 토속적이라는 분들도 있고, 다른 의견을 가진 분들도 있지만 많은 지지 자 들이 이런 집을 선호하고 있습니다.
이런 집을 지우려면 증축 후 통나무와 흙사이가 건조하면서 틈이 벌어짐으로 이 사이를 메꾸는 보수 작업을 해주어야 합니다..
http://www.heukjib.com/ 에서 정보를 구할 수 있습니다.
집짓는 서적도 출판되어 있습니다.

5. 목구조 없이 황토 벽돌로만 집짓기집을 크게 짓지 않고 1층 정도에 10평 내외의 집이라면 공장에서 나오는 황토벽돌이 강도가 좋아서 구조체 없이 집을 짓기도 합니다.
이 경우 일반적으로 둥근 형태로 벽을 세워 벽이 힘을 받도록 설계하며 넓운 공간이 필요하면 여러개의 원형을 겹치도록 설계하여 집을 짓는 방법을 사용하고 있기도 합니다.
http://bongsong.co.kr/ 에서 정보를 구할 수 있습니다.

 

땅 샀어? 그럼 집을 지어야지... 멀고도 험한 기본적인 절차들

모든 건축은 착수하기 전에 신고나 허가를 득해야 합니다.

대부분 바닥면적 100㎡(약 30평)이하인 소형건축은 건축신고 대상으로 건축신고 -> 착공신고 -> 사용승인(준공)의 절차를 거치게 됩니다.

건축인허가 대행료는 150만원 가량입니다.

이는 건축설계 비용이 포함된 것이 아니며, 건축설계도면은 건축주가 제공하고 건축신고 및 준공처리까지 대행해 주는 것에 대한 비용입니다.

물론 건축 준공에 필요한 정화조준공필증, 가스사용승인서, 측량성과도 등도 별도로 제공해 주어야 합니다.

인허가에 소요되는 기간은 대략1~2주이며 농지전용후 건축을 한다면 동시에 대행해 주는 곳에 의뢰하는 것이 효율적이며 처리기간을 줄일 수 있습니다. 

부지가 지목 상 대지가 아닌 임야나 전, 답인 경우에는 대지로 사용하기 위한 전용절차를 거쳐야 합니다.

대부분의 도시외 지역은 건폐율이 20~40%이므로 예를 들어 23.5평(건물18평+데크5.5평)의 건축을 위한 대지의 면적은 최소 60평에서 120평을 전용해야 하지만 이보다는 여유있게  200평 가량을 전용하는 것이 좋습니다.

이 는 향후에 창고나 기타 시설물을 추가로 지을 수 있을 뿐만 아니라 대지 면적에 여유가 있다면 마당에 잔디를 심는다든가 조경을 할 수 있는 등 농지보다 규제가 적어 이용이 자유로우며, 또한 지가가 상승되어 재산 가치가 높아질 수 있기 때문입니다.

다만 현재 도시지역에 주택이 있다면 200평(660㎡)미만으로 전용해야 1가구2주택 중과세에 해당되지 않습니다.

또한 농지전용을 신청하기 전에 전용 가능 면적이 어느 정도인지를 확인할 필요가 있습니다.

시·군에서는 최대 전용면적을 일반주택 300평, 농가주택 200평으로 정하고 있으며, 전용 가능 면적에 대해서는 사전에 해당 지자체에 문의하여 확인하십시요.

그리고 농지전용은 본인이 직접 할 수도 있지만 복잡하기도 하며 해당 기관에 수차례 방문해야하는 번거로움이 있어 대부분 용역을 주게 됩니다.

농지전용은 건축사사무소가 아닌 토목측량설계사무소의 업무이므로 해당 토지를 관할하는 시,군청 부근의 토목측량설계사무소에 의뢰해야 합니다.

건축공사 업체에 대행 의뢰를 맡길 수도 있으나 다시 해당 토지가 소재하는 곳의 토목측량설계사무소에 용역을 주게 되므로 이중의 경비가 발생할 수 있습니다.

이때 농지전용을 위한 건축설계도면과 배치도를 작성해야 하는데 이에 필요한 설계도면은 당사에서 해당 토목측량설계사무소로 직접 보내 드립니다.

농지전용 허가 후 건축 관련 인허가에 필요한 서류와 설계도면은 역시 당사에서 작성하여 보내 드리므로 해당 기관에 제출하시면 됩니다.

<비용 안내>
1.농지보전부담금 = 전용농지의 개별공시지가 × 30% × 전용면적(㎡)
2.경계측량 및 분할측량 = 약60만원(지역과 면적에 따라 차이가 있음)
3.농지전용대행료(토목측량설계사무소) =약200만원(업체에 따라 차이가 있음)
4.기타 공채, 인지대, 면허세 등 = 약10만원 가량

농지전용시 경계복원측량을 반드시 해야 하며, 지적측량은 대한지적공사에서만 할 수 있는 것이며 측량에 관련한 것도 용역을 의뢰한 토목측량설계사무소에서 일괄 진행하므로 건축주는 측량시 입회만 하면 됩니다.

측량은 경계복원측량과 건물현황 측량에 따라 그리고 지역과 면적, 필지수에 따라 비용과 처리기간이 다릅니다.

경 계복원측량은 경계가 불분명하거나 대지경계선에 근접하여 건축하는 경우와 인접토지와 분쟁의 소지가 우려되는 경우에 반드시 실시해야 합니다. 경계복원측량은 150평 1필지 기준으로 군 지역은 23만원, 시 지역은 30만원, 구 지역은 35만원 가량의 비용이 소요됩니다.

대지일 경우 경계가 뚜렷하거나 대지경계선에서 확실히 떨어져 건축할 경우에는 경계측량 없이 건축후 건물현황측량만 할 수 있습니다. 건물현황측량은 900평 1필지당 군 지역은 14만원, 시 지역은 18만원, 구 지역은 21만원 가량의 비용이 소요됩니다.

지적분할측량은 900평 1필지당 군 지역은 15만원, 시 지역은 20만원, 구 지역은 25만원 가량의 비용이 소요됩니다.

측 량시 처리기간은 동 지역은 5일 이내, 읍면 지역은 7일 이내로 규정되었지만 대부분 지연되는 경우가 많으므로 미리 신청하는 것이 좋으며 사전에 측량일자를 지정할 수도 있습니다. 또한 측량실시 하루 전에는 익일 측량실시 가능여부 확인과 방문시간에 대하여 사전 연락을 해 드립니다.

토목공사에는 건축 예정 부지의 지반을 돋우거나 파내는 성토 및 절토 작업, 또는 지반을 평평하게 고르는 정지 작업, 집주변의 경사지에 석축이나 옹벽을 쌓는 일, 경사지나 법면에 잔디를 심는 일, 배수관이나 측구 설치, 그리고 진입로를 개설하거나 도로와 마당에 자갈을 깔고 콘크리트 포장을 하는 일 등이 있습니다.

소형건축물을 지을 때의 바닥정지공사는 경사가 특별히 심한 곳 외에는 별도로 하지 않고 다른 공정(토목공사, 상하수도공사, 정화조매설공사)과 함께 진행하는 경우가 대부분입니다.

그 외에도 지반이 약하면 지반보강공사를 해야 하고 도로가 좁으면 인력으로 소운반해야 하는 등의 비용 차이가 날 수 있으므로 예산을 세우실 때 체크하시기 바랍니다.

이런 토목공사는 해당토지의 조건이나 여건에 따라 크게 차이가 있으므로 주변의 경험자에게 조언을 구하거나 인근의 토목공사 또는 중장비 업체에 문의하시면 도움을 받을 수 있습니다.
 
전기공사는 크게 외부(외선)와 내부(내선)공사로 구분합니다.

한 전주까지의 전기선 가설(한전주, 변압기 설치 포함)에 필요한 설계 및 외부공사는 한전에서 시행하는 것이며, 외부전기인입공사를 할 때 현장 200m 이내에 한전주가 있다면 전기인입비는 부가세포함 150,700원이며, 보증 예치금은 200,000원(용량 3㎾ 기준이며 용량이 늘어나면 보증금도 증가함)으로 합계 350,700원을 한전에 납부해야 합니다.

임시용은 350,700원에 설계조정공사비가 추가됩니다.

한전주까지의 거리가 200m 이상이면 1m당 51,700원씩 비용이 추가됩니다.

최종 한전주에서 집까지의 전기배선 설계 및 전기계량기 부착과 전기선 연결은 건축주가 선정한 전기공사면허업체가 시행하게 됩니다.

전기 신청은 개인 또는 전기공사면허업체가 대행할 수 있지만 내선설비공사는 전기공사업체에 의뢰하도록 되어 있으므로 전기신청업무까지 포함하여 의뢰하게 됩니다.

건축주는 전기공사면허업체에게 대행을 의뢰하고 비용만 지불하면 되며, 아울러 건축공사시 전기를 사용해야 하므로 사전에 임시전기를 사용할 수 있도록 요청해야 합니다.

전기가 없는 지역이라면 공사시 이동식 발전기를 사용해야 하므로 추가 비용을 지불해야 하며 특히 섬에서는 별도의 비용이 발생됨을 유의해야 합니다.

전기공사면허업체에서는 주택내 배선공사는 별도로 하고 전기신청비용을 30∼35만원 정도 받고 있습니다.

또한 내부전기공사 중 배전판에서부터 실내조명, 콘센트 등의 공사는 건축공사비용에 포함하는 것이 일반적이며 외부인입공사는 건축공사비용에 포함하지 않는 별도 공사로 하는 것이 일반적입니다.

마을에서 너무 멀면 전기 가설비가 증가하므로 사전에 예산을 세울 때 주의하여 참고해야 합니다.

참고로 상시주거용이 아닌 주말주택같은 경우 전기설치 비용이 부담스럽다면 이동식 발전기로 사용할 수도 있습니다.

조명용 소형발전기의 경우 650~950W는 15~25만원, 1㎾는 25~30만원(조명 및 컴퓨터 등 가능) 정도가 예상되며, 일반용 소형발전기는 3㎾에45~55만원(냉장고등 일반가전제품 사용가능) 정도의 비용이 들어갑니다.

외선 전기가설 소요기간은 한전주 및 변압기 설치가 필요한 지역은 약 1개월이며, 전기선으로만 가설(내선설비공사만 필요한 경우) 가능한 지역은 약 1주일 정도가 걸립니다.

내선, 외선 공사가 모두 끝나면 계량기가 제대로 설치되었는지 한전에서 점검을 하게 됩니다. 

시골이라도 간이 상수도가 되어 있는 곳이 많으므로 건축예정지 주변에 상수도 관로가 지나간다면 약간의 관로(파이프) 연결비용으로 상수도를 이용할 수 있습니다.

상 수도 또는 간이상수도시설이 되어 있는 곳은 누구나 무상으로 사용할 수 있는 곳과 일정한 시설비를 지불하고 이용할 수 있는 곳이 있으므로 마을주민이나 이장에게 문의해 보는 것이 좋으며 더러는 수량이 부족하여 신규로 이용할 수 없는 지역도 있습니다.

이 처럼 상수도 시설이 기존에 되어 있다면 대지 인근에서 가장 가깝거나 공사에 유리한 곳에서 연결해야 하며, 비용은 땅을 파고 묻는 비용과 인건비, 자재대가 있으나 다른 공정(하수도, 배출, 정화조 매설 등)과 함께 진행하면 좀 더 유리합니다.

한편 대부분의 전원주택의 경우 마을과 어느 정도 거리를 두고 짓는 일이 많아 마을 공동우물을 사용하지 않고 대부분 지하수를 개발하게 됩니다.

지하수 개발비용은 사용용도와 그 지역의 지하수 사정 즉, 지표수위와 수질 및 지질과 상관이 있습니다.

지하수 관정은 소형관정과 중형관정, 대형관정으로 구분되며, 지표수위가 높고 수질이 좋다면 소형관정으로 가능하지만 그렇지 않다면 중형이나 대형관정이 필요합니다.

그러나 더러는 대형관정으로도 물이 나오지 않거나 식수로 사용할 수 없는 오염된 지역도 있으므로 해당 토지 인근의 지하수 개발업체에 의뢰하는 것이 좋습니다.

보통 지하수 개발에는 인허가 비용을 포함하여 소형관정은 150만원, 중형관정은 500~600만원, 대형관정은 1,000만원 가량이며 지역의 여건과 업체에 따라 다를 수 있습니다.

참고로 소형관정비용 150만원은 착정비, 내외관자재, 인허가 및 수질검사비, 모터펌프, 모터보호공이 포함된 비용이며, 지하수 개발에 있어 이 사항들이 포함된 금액인지 확인하는 것이 좋습니다.

또 지하수는 반드시 본인 토지에 개발할 필요는 없으므로 이웃토지의 수맥이 좋다면 해당 토지주의 동의나 사용 승낙을 받아 착정할 수 있습니다.

가 정에서 사용할 용도로 지하수를 개발하는 경우 동력장치가 없을 때는 신고와 허가 과정을 거치지 않아도 되지만, 동력장치가 있을 경우 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜이하면 신고만으로 가능하고 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜를 넘으면 허가를 받아야 지하수를 개발할 수 있습니다.

-하수도 공사
하수도 공사는 배출이나 매설 조건이 양호하다면 맨홀공사와 상수도 인입공사를 포함하여 동시에 진행하는 경우 50~60만원 정도 예상됩니다.

그러나 가까이에 배출할 곳이 없다면 인접토지의 지하로 매설해야 하는 경우가 있는데 이 때 반드시 토지주의 사용승낙을 받은 후에 시공해야 합니다.
또한 담장이나 도로를 관통하거나 제방 등을 절개하고 하수관을 매설할 경우에는 해당 시설물 소유주의 동의를 받아야 합니다.

-상하수도 배관공사
위의 지하수개발 및 정화조 공사 외에 상하수도 연결배관 및 오하수 배출공사는 정화조를 시공하는 업체에서 동시에 진행하는 것이 비용이 절감할 수 있고 빨리 처리할 수 있습니다.

배관 및 부동전, 맨홀 등의 자재비 25만원과 인건비 25만원 가량이며 정화조공사와 별도로 시공한다면 포크레인 비용 35만원이 추가됩니다.

외부에 수도를 설치할 때는 반드시 부동전을 설치하고 전열선을 감아놓는 것이 좋습니다.

상하수도 배관공사시에는 지하매설물이 있는지 확인해야 하며 타인 소유의 도로나 담장 등의 시설물을 관통해야 하는 경우는 반드시 사전 승낙을 받은 후 시공해야 합니다.

정 화조는 그 지역에 하수종말처리시설이 있는 곳이라면 관로까지 연결하는 비용이면 가능하지만 대부분 시골의 단독주택은 30평까지는 5인용 1톤의 오수합병정화조(20ppm미만)를 설치하게 되며, 비용은 오수처리시설(정화조) 50만원과 포크레인 사용료 35만원, 인건비 35만원(배관공 1인, 보조 1인), 배관자재 약 10만원, 인허가 대행료 및 경비 약20만원 등을 포함하여 150~200만원 가량입니다.

30평 이상 75평 미만의 주택은 10인용(2톤) 오수합병정화조를 설치해야 하며 20~30만원 정도의 비용이 추가됩니다.

그러나 수변구역이나 자연환경보존지역, 수질보전특별대책지역1권역 같은 곳은 10ppm미만 처리능력의 오수합병정화조를 시공해야 하며 비용은 250~300만원 가량입니다.

정화조 시공시에는 오수 및 하수를 흘려보낼 곳(배출)이 있는지 유의해야 하며 해당 토지의 인근 정화조 업체나 상하수도시공업체에 대행을 맡기거나, 철물점 또는 건재상 등에서 알선을 받거나 대행을 맡길 수도 있습니다. 

상시거주용 주택이라면 기름보일러로 난방을 해야 하지만 겨울철에 관리를 소홀히 하면 보일러 동파로 인해 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

‘외출’ 등으로 동파방지기능을 설정했어도 정전시에는 자동으로 기능이 회복되지 않아 동파될 우려가 있으므로 특히 유의해야 합니다.

더욱이 주말주택처럼 혹한기에 자주 사용하지 않는 건물이라면 건식난방(전기난방필름 등)을 고려하는 것이 좋습니다.

전기필림난방 방식은 동파의 위험도 없고 보일러실이 따로 필요하지 않아 관리가 손쉬운 반면에 최대전력소모가 평당 600W에 이르므로 10평을 동시에 난방하려면 6㎾의 전력을 필요로 합니다.

가정용 전기가 3㎾~5㎾이므로 10평을 동시에 난방하기엔 무리가 있으므로 나누어서 난방을 해야 하는 불편과 위험이 있으며 겨울철에 연속해서 사용한다면 전기요금의 누진세로 인하여 수십만원의 전기료가 예상됩니다.

또한 온돌처럼 대류난방이 아니므로 전기장판처럼 방바닥은 뜨거워도 건물 내부의 공기는 따뜻해지지 않는 어려움이 있습니다. 그리고 온수를 사용하기 위해서는 순간온수기(25~30만원)를 따로 설치해야 합니다.

이처럼 전기필림난방의 단점과 불편함에도 불구하고 전기필림난방을 권하는 것은 동파 때문이며 상시주거가 아닌 주말주택에서는 선택이 아닌 필수라고 생각합니다.

특히 주말주택이나 농막인 경우에는 전기장판을 사용하거나 장작난로나 스토브 등으로 보조난방을 하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다.

가스 설치는 가스 및 가스통 보증금, 가스 배관, 설치비, 가스 안전검사, 보험료를 포함하여 30만원 정도의 비용이 들어가며, 인근의 가스 설치하는 업체에 요청한 후 보험료 영수증을 보관해 두어야 합니다. 

건축공사와는 별도로 담장이나 대문, 창고 및 차고의 설치, 조경공사 같은 부대공사는 용도와 필요에 따라 계획해야 하며, 현지의 여건이나 규모에 따라 비용이 다르므로 현장 조사 후 비용 산출이 가능합니다.

※ 대행의뢰 안내
당사에서 농지전용과 기타 부대공사까지 모두 대행해 드릴 수 있지만 농지전용과 건축인허가, 전기인입, 지하수개발은 해당 지역의 업체에 대행을 의뢰하여 용역을 주는 것입니다.

기 술적으로 어려운 일이 아니며 단순히 업체들과 상담하고 판단하여 용역 여부를 결정하고 서류를 접수하거나 비용을 지불하는 정도의 단순한 업무이므로 당사의 조언에 따라 건축주께서 직접 진행하시고 정화조와 상하수도 배관공사, 토목공사 등은 건축공사와 관련이 있으므로 당사와 협의하여 건축공사와 함께 진행하는 것이 가장 효율적입니다.

<해당 전문업체에 의뢰해야 하는 것>
- 농지전용 : 토지인근의 토목측량사무소
- 전기(외선)공사 : 토지인근의 전기공사면허업체
- 지하수개발 : 토지인근의 지하수업체
- 가스설치 : 토지인근의 가스업체
- 측량 : 해당지적공사
- 건축인허가 : 토지인근의 건축사사무소

※ 관련비용 예시
예를 들어 200여 평의 전(또는 답)을 농지전용하여 25평의 주택을 신축하는 경우의 관련비용은 다음과
같습니다.
① 농지전용비 : 공시지가의 30%
②측량 : 분할측량비 16~25만원, 경계복원측량 25~40만원,건물현황측량 15~22만원(경계가 확실하고 민원이 발생하지 않는다면 건물현황측량만으로도 가능합니다.)
③ 채권 구입 기타경비 : 약20만원
④ 농지전용 대행비 : 150~200만원
⑤ 건축인허가 대행비 : 150만원~200만원
⑥ 전기인입비용 : 60만원
⑦ 지하수개발 : 150만원(인허가, 수질검사, 자동모터 포함)
⑧ 정화조 : 오수처리시설 5인용 150만원
⑨ 배관공사 : 50만원

도움이 되셨기 바랍니다.

감사합니다.

부동산 매매관련 제반 절차 및 세금

▣ 부동산 매매관련 제반 절차 및 세금
 
매매계약 중도금지급 잔금청산(취득세) 소유권이전등기(등록세)
1) 부동산매매시 세금납부절차 흐름
 
양 도 자
취 득 자
 
부동산을 매도하는 과정에서 양도차액이 있을시 양도세가 부과된다.  ②취득부동산의 소유권을 등기하기전에 등록세를 시,군,구에 납부하여야 한다.  
①97년부터 부동산을 매매하면 등기하기전에 먼저 세무서부동산양도 내용을 신고해야 하며 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월내에 세금을 납부하면 세금공제를 받는다  
③소유권등기 신청시에는 등기소에 등기서류와 함께 등록세를 납부한 영수증을 첨부하여 제출한다.
 
④취득한 날로부터 150일이내에 취득세를 해당시,군,구에 신고, 납부하여야 한다.
그 기간을 넘기 그 기간을 넘기면 20%의 가산금이 추가된다.  
 
⑤연소자, 부녀자 등 직업 또는 연령에 비추어 자기 스스로 재산을 취득할 능력이 없는 자가 부동산을 취득하는 경우에는 취득자금에 대한 자금출처조사를 받을 수 있다.
 
 
 2) 부동산 등기 절차
 
부동산 등기 절차
 1. 매매계약
 중도금과 잔금지급일을 정한다
 2. 중도금 지급
 해당 일에 중도금 지급
 3. 잔금지급
 잔금지급과 동시에 등기에 필요한 서류를 받는다.
 4. 매매계약서 검인
 등기할 부동산의 관할구청 지적과를 방문해 계약서에 검인 도장을 받는다.
 5. 토지거래의 허가
 토지거래 허가지역의 경우 관할 시,군,구청장의 허가를 받아야 한다.
 6. 등기신청서 작성
 준비한 서류와 함께 등기소에 비치된 등기신청서를 작성, 매입한 부동산이 소재하는 관할 지방법원등기과 또는 등 기소에 신청한다. 부동산표시란에는 토지의 지번, 지목, 면적을 기재한다. 건물은 지번, 구조, 종류, 면적을 기재 한다. 등기원인란에는 매매는 「매매」라고 표기하면 된 다.연월일란에는 최초계약금을 지불한 날짜를 기입한다. 등기의 목적란에는 「소유권이전」이라고 쓰면 된다. 등 기의무자란에는 매도인의 성명, 주소, 주민등록번호를 기재하고 등기권리자란에는 매수인의 성명, 주소,주민등 록번호를 써 넣는다. 거래당사자가 공동신청하여야 하며, 매도인은 인감도장(법무사를 통해 위임시)이 있어야 한다.
 7. 인지첨부
 은행에서 구입한다.
 8. 1종 국민주택채권 구입
 토지 및 건축물대장상의 과세표준액(구청에서 확인)이 각 각 5백만원 이상인 부동산을 매입할 경우 반드시 구입 해야한다.
 9. 등록세, 취득세 납부
 관할 시,군,구청의 부과과에서 고지서를 발급 받아 은행에 납부한다.
 10. 등기접수
 등기신청서를 작성하고 필요한 서류를 첨부해 부동산이 소재하는 관할지방법원이나 등기소에 신청한다.
11. 등기필증 수령
 
3)소유권이전 등기시 필요서류
 
매매를 원인으로 하는 소유권이전등기시 필요서류

매도인 매수인 공통서류
1.등기권리증
2.인감증명(용도:부동산매도용)
3. 주민등록 등(초)본
4. 양도신고확인서
5. 주민등록증
6. 인감증명 ┐
7. 인감도장 ┘법무사에 위임시  
1.주민등록등(초)본
2.도장(막도장도 가능)  
1.신청서 3통
2.신청소 부본1통
3.위임장(법무사 위임시)1통
4.검인계약서 5통  
 
4)전세권 설정시 필요서류
 
전세권 설정시 필요한 서류

등기의무자(소유자) 등기권리자(세입자) 공통서류
1.등기권리증
2.인감증명(용도:부동산매도용)
3. 주민등록 등(초)본
4.위임장
1.주민등록등(초)본
2.도장(막도장도 가능)  
1.전세권설정계약서
(전세계약을 맺은 계약서 원본)
2.전세권설정 등기 신청서
(등기소에 비치)
3.등록세 영수필 확인서
(구청세무과,전세 계약서를 들고가서 등록세 고지서를 발급받는다. 발급 받은 후 은행에 가서 납부를 하고, 그 영수증을 첨부하면 된다)

농가주택,귀농주택,이농주택



★ 농가주택이란?
다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말합니다.
① 주택이 면지역 또는 도시계획구역 밖의 읍지역에 소재할 것(다만, 수도권정비계획법에 규정된 수도권은 제외)
② 다음의 이농주택 또는 귀농주택에 해당할 것
- 이농주택 : 영농 또는 영어에 종사하면서 5년 이상 거주하다가 전업으로 전출함으로써 본인과 그 배우자 및 생계를 같이 하는 가족의 전부 또는 일부가 거주하지 않게 된 주택으로서 이농인이 소유하고 있는 주택
- 귀농주택 : 영농이나 영어에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 이들의 직계존속이 과거에 5년 이상 거주한 적이 있거나 이들의 본적 또는 원적이 있는 곳에서 300평 이상의 농지를 소유하는 자가 취득하여 거주하고 있는 주택(고급주택을 제외한 대지면적은 200평 이하여야 함)

농가주택은 말 그대로 기존의 허름한 농촌주택을 일컫습니다. 이 때문에 전원주택이나 펜션에 비해 값이 싸고 매입 절차도 까다롭지 않고, 또 펜션에 비해 신규 투자비용을 최소화하면서 부분적인 개축을 통해 민박을 놓을 수 있고, 향후 신축을 통해 펜션(수익형전원주택)으로 전환하는 것도 용이합니다.

도시민이 농가주택을 취득한 뒤 기존의 도시주택을 팔아도 1가구 2주택 양도세 과세 대상에서 제외된다는 점도 농가주택에 대한 구매 욕구를 증대시키는 요인으로 작용하고 있지요. 또한 2004년부터 일정 규모 또는 일정 가격 이하의 농어촌 주택의 경우 ‘별장’으로 분류되지 않아 취득세와 종합토지세 등의 지방세가 중과되지 않는다는 것도 매력이지요.

★ 농어촌 1세대 2주택인 경우로서 양도소득세를 면제받을 수 있는 경우는?
① 일반주택을 파는 경우이어야 합니다.
② 이농주택 소유자와 귀농주택 소유자별로 각각 다음의 요건을 충족하여야 합니다.
- 이농주택 소유자 : 양도하는 일반주택만을 기준으로 판단할 때 1세대 1주택에 해당하여야 합니다. (즉, 이농주택이 없는 것으로 가정할 때, 생계를 같이 하는 한 세대가 국내에 일반주택 한 채만을 3년 이상 보유한 경우겄에 해당하면 일반주택 양도에 따른 양도소득세가 면제됩니다)
- 귀농주택 소유자 : 세대 전원이 귀농주택으로 이사(주민등록 이전)를 한 후 3년 이상 영농에 종사하여야 합니다.(귀농 이후 3년이 경과하기 전에 상속이 이루어지는 경우는 사망인과 상속인의 영농기간을 합하여 3년 여부를 판단합니다.)

★ 농가주택에 대한 취득세,등록세 감면내용은?
다음에 열거한 어느 한 사업에 의하여 주택개량대상자로 선정되거나 또는 동 사업에 의하여 자력으로 주택을 개량하는 대상자는 해당 도세 감면조례에 의하여 취득세와 등록세가 면제될 수 있습니다.
- 농어촌정비법의 규정에 의한 농어촌생활환경정비사업
- 농어촌주택개량촉진법의 규정에 의한 농어촌주거환경개선사업
- 농어촌발전특별조치법의 규정에 의한 농어촌정주생활권개발사업
- 오지개발촉진법에 의한 오지개발사업
다 만, 당해 지역에 거주하는 자와 그 가족이 상시 거주할 목적으로 취득하는 전용면적 100㎡ 이하인 주거용 건축물과 그 부속토지에 한하여 감면을 적용받을 수 있습니다.(주택의 부속토지가 주택 바닥면적의 7배를 초과하는 경우는 7배까지의 부속토지만 면제됩니다)

★ 농가주택의 혜택
모든 농가주택이 양도소득세 비과세, 지방세 감면 등의 혜택을 받는 것은 아닙니다.
지 역적으로는 수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등은 비과세& 세감면대상에서 제외되며 대지면적 660㎡(200평)이하, 기준시가 7000만원 이하(시가 1억5000만~1억6000만원), 건평 40평 이하 등의 요건도 충족해야 한다.
 
임야에 전원주택짓기
 
산림형질변경허가를 신청할 때는 사업계획서와 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도, 산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다. 시장 군수는 도로상황, 묘지와의 이격거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내준다.

도시지역외에서는 전용면적 60평까지는 신고만으로 건축이 가능하다. 또한 농지나 임야처럼 거래가 까다롭지도 않고 건축면적 제한도 덜 받는다. 그러나 대지는 공급에 한계가 있고 가격 또한 비싸기 때문에 구입하기가 쉽지 않다.

대체조림비와 전용부담금
산 림형질변경허가를 받고 대체조림비와 전용부담금을 납부해야 허가증을 받을 수 있고, 비로소 공사에 착수할 수 있다. 농지전용 시 대체농지조성비를 납부하듯 산림형질변경시에는 대체조림비를 내게 되는데 평당 비용은 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비을 합하여 매년 산림청장이 고시하고 있다. 보통 3,000원 이내에서 결정된다.

전용부담금은 농지전용과 마찬가지로 공시지가의 20%이다. 이들 비용은 20일 이상 90일 이내의 범위 내에서 납부하게 되는데 액수에 따라 50만원 이하이면 30일, 5천만원 이하이면 60일, 5천만원 이상이면 90일 안에 납부하도록 되어 있다. 농지와 마찬가지로 자진납부도 할 수 있다.

산림형질허가를 받고 나서는
산림형질변경허가를 받았으면 허가받은 날로부터 3개월 이내에 사업에 착수하여야 한다. 6개월 이상 사업이 진행되지 않았을 때는 허가가 취소된다. 건축물 시설공사가 30%의 공정을 보이면 준공허가를 신청할 수 있고, 준공허가를 받으면 대지로 지목이 변경된다. 농지와 마찬가지로 형질변경허가를 신청하기 전에 형질변경이 가능한 면적을 지자체에서 확인하는 것이 좋다. 수도권에서는 보통 건축물 바닥면적의 5∼6배나 최대300평까지 허가를 내주고 있다. 이렇게 형질변경을 통해 대지가 된 경우에는 농지전용보다 3년 빠른 5년만 지나면 다른 용도로 전용이 가능하다.
 
 
논밭에 전원주택짓기
 
도시인이 농지에 전원주택을 짓는 것은 농지전용허가을 받아서 짓는다. 그러나 그 절차가 그렇게 쉬운 것이 아니다. 농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다. 그러나 소유권을 이전하는 당해연도에는 전용허가가 나지 않는다. 따라서 당해연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지사용승락서을 받아서 전용허가을 받는 뒤 이전을 해야 한다.

토지사용승락서를 받는다.
땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니라도 농지전용신청을 할 수 있다. 토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권 이전등기를 한 것과 같은 효력을 갖게 된다. 토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70% 정도는 지불해야 가능하다. 이때 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다. 구비서류는 등기부등본, 지적도, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 피해방지 계획서 등이다. 이 서류를 농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다.

이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 열리는 소위원회에서 집을 지을 수 있는지, 전용면적은 적당한지, 인근농지에 미치는 영향은 없는지, 지역주민의 의견은 어떤 지 등을 심사하여 위원들의 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 허가 여부를 시장 군수에게 송부한다. 이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다. 농지관리위원회는 읍(면)장과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원, 새마을 지도자, 농민후계자 등 지역유지들로 구성되어 있다.

대체농지조성비와 농지전용부담금
전용허가가 나오면 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부해야 한다. 농지를 대지로 전용하게 되면 그만큼 농지가 줄어 들게 되어, 줄어든 만큼의 농지를 새로 조성해야 하는데 여기에 필요한 재원을 확보하기 위해 대체조성비를 물게된다.

대 체조성비는 평당 전은 7,140원 답은 11,900원이었으나 1999년 2월부터는 경지정리가 안된 전, 답은 ㎡당 4,500원(평당14,876원) 임야는 ㎡당 889원(평당2,939원)으로 통일되었다. 대체조성비가 전은 약 200%, 답은 25% 정도 상승했다. 농지의 전용부담금은 농지를 전용함으로서 생기는 이익의 일부를 징수하여 농어촌구조개선사업의 재원으로 사용하기 위해 부과한다.

부과액은 전용농지 공지지가 총액의 20%로 정해져 있다. 농어촌진흥공사로부터 납부통지서를 받아 납부하면 된다. 60일 범위 내에서 1회에 한해 연장이 가능하며 납부를 하지 않으면 전용허가가 취소된다 부지면적 200평 한도내에서 농가주택을 짖기위한 농지전용은 전용부담금 전액이 면제된다.

전용허가을 받고 나서는
전 용허가를 받고 나서 허가일로부터 2년 이내에 건축에 착공하고, 착공 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소되고 농지처분명령이 내려진다. 농지처분명령을 받고 일년 이내에 처분하지 않으면 다시 강제명령이 내려진다. 그래도 일정을 넘겨 처분하지 않으면 이행강제금을 물게된다.

농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용 완료일로부터 8년까지는 용도변경이 어렵다.
만 약 다른 용도로 사용하려면 시장 군수의 하가를 받아야 한다. 이을 어기고 음식점이나 카폐, 공장 등으로 용도변경를 하게 되면 전용허가가 취소되고 5년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형에 처해진다. 농지전용을 통해 전원주택을 지을 경우 건축이 완료되어야 필지 분할이 되었으나, 지금은 지자체에 따라 전용허가가 나면 필지 분할을 해주는 지역도 있다. 대지조성사업으로 전용허가을 받았으면 집을 짓지 않아도 대지로 지목변경이 된다.
(토지문의114카페에서 펌)

전원주택 과 팬션의 차이점



토지거래 전 필수 확인사항



도시를 떠나 도시 근교나 산과 강이 있는 교외를 동경하며 쉴 수 있는 공간을 마련하여 도시의 편안함과 전원생활의 휴식을 함께 누릴 수 있다는 점에서 착안한 것이 전원 주택이다.

■ 전원주택의 분류
용도별 주거형태별 입지여건별 거주기간별
별장식 단독주택형 임수형 정기주거형(별장형태)
농가형 군집형 임산형 상시주거형(전원주택 형태)
주말 농장형 단지형 전원형 파트타임주거형(일시적 사용,콘도미니엄 형태)
동호인형 공동주택형 취락 입지형



단지형 전원주택



정의

단 지형 전원주택지란 개발업자가 토지매입에서부터 농지전용, 대지조성, 기반시설, 진입로 개설 등까지 끝내놓고 개인에게 분양하는 집단 전원주택지를 말한다. 보통 한 단지의 면적은 대략 3,000여평 정도이며 18세대 정도로 구성돼 있다.

장점과 단점

장 점 단 점
ㆍ개별적으로 매입하는 대지가보다 저렴
ㆍ전용 등 복잡한 인ㆍ허가 과정 문제 없음
ㆍ동 시설, 공동 방범, 공동 관리 등 의 규모
  경제가 가능
ㆍ지역, 면적, 위치 등 선택의 폭이 협소
ㆍ건축 시기나 형식에 자율성이 적음
ㆍ주거 밀집도가 비교적 높고, 매매가 활발하지
   않음


동호인 주택



정의

우 리 나라의 동호인 주택은 일본의 Co-operative Housing, 혹은 미국의 Custom Housing Community과 비슷한 주거 개발 방식으로, 미국의 Custom Housing Community는 Custom(맞춤)이란 측면이, 일본의 Co-op Housing(조합)은 조합적 성격이 강하다.우리 나라의 동호인 주택은 90년대 이후 주택 개발 방식의 하나로 제안됐다. (대체로 일본과 비슷한 사업 방식을 도입) 그러나 '동호인'이란 어감 때문에 주로 직업이나 취향 중심으로 구성원을 모집하여 결성된 조합을 바탕으로 한 공동 구매 및 사업으로, 파격적 원가 절감으로 구성원의 취향에 맞는 집을 짓는 방식으로 이해된다.

장점과 단점

장 점 단 점
ㆍ비용 절감 (공동 구매, 공동 건축)
ㆍ선 계획 후 건설 방식으로 취향에 맞는 주택
   건축 가능
ㆍ사업 과정시의 문제(토지 매입, 설계, 건축,
   관리)에 공동 대처 가능
ㆍ공동 시설 설치할 경우 규모의 경제 가능
ㆍ이웃간의 상호 유대 강화
ㆍ사업 수익 비용 절감
ㆍ비전문성 (전문성을 필요로 하는 분야가   많음)
ㆍ기획, 업무 대행, 설계, 시공 등 전문화된
   공급자가 부족하고 준비 정도 낮음
ㆍ정보 부족 (토지에 따라 계획이 달라지므로
   실제 시작하면 여러 토지에 대해 계획을
   수립해 보는 것이 현실적으로   어려움)
ㆍ높은 비용이 단기간에 투입되어야 하는 어려움

사업 유형

주 체 형 태 장, 단점
부동산 중개업체 자체 구성원 모집 비교적 많은 정보 / 시공, 개발 능력 취약
컨설팅 업체 모집 집단의 의뢰 미분양, 분양 예정분 중 공동 구매시 할인으로 개발사의 분양 수익이 반영
개발 회사 공동 구매 할인 미분양, 분양 예정분 중 공동 구매시 할인으로 개발사의 분양 수익이 반영
의뢰에 의한 개발 전문적 역량 / 한정된 토지 정보, 경우에 따라 시공 역량 취약
건축 회사 의뢰에 의한 개발 토목, 건축 경쟁력 / 한정된 토지 정보 및 사업 진행력 취약



건축 절차



택지구입 및 주택형태 자금계획 결정
택지구입 및 주택형태 자금계획 결정
관할 지자체 도시계 확인 후 개발행위허가권자에게 서류송부
농림지역 2,000m2이상
준농림지 6,000m2이상
시, 도지사  (도시계획위원회 심의)
농림지역 2,000m2미만
준농림지 6,000m2미만
시장, 군수, 구청장  (도시계획위원회 심의)
전용허가 결정 후 신청자에게 통합
전용부담금, 대체조성비 등 납입 후 전용허가증 발급
전문 건축업체 선정
설계, 건축허가
토목공사, 조경공사
중간검사
시공
사용검사
소유권 보존등기


개발행위 신고시 구비서류



사업계획 개요서

개발행위신고서

건축허가를 위한 건축도면 등 건축허가를 위한 관련서류

전용할 농지 소유증명서 또는 사용승낙서

지적도, 지형도

대체농지조성비 및 전용부담금 납부 확인서

인접농지 피해방지 계획서



토지거래허가제



종전에는 국토를 도시지역과 비도시지역으로 구분하여 도시지역에는 도시계획법, 비도시지역에는 국토이용관리법으로 이원화하여 운용하였으나 2003년 1월 1일부터는 도시계획법에 의한 도시계획기법을 도입할 수 있도록 ‘국토의계획및이용에관한법률’을 제정함

주요골자
- 용도지역 축소
5개 용도지역(도시, 준도시, 농림, 준농림, 자연환경보전지역) -> 4개 용도지역(도시, 관리, 농림, 자연환경자연환경보전지역)



- 관리지역 세분
보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역



- 농지 및 임야 전용허가 담당부서 변경
관할 지방자치단체의 농지계->관할 지방자치단체의 도시계


- 전용허가에서 개발행위신고제로 변경
전용허가->개발행위신고


- 개발행위신고 제출서류
기존 농지전용허가 관련 서류에 건축허가를 위한 건축도면 등 건축허가를 위한 관련서류 제출이 추가됨





펜션(pension)은 개별 화장실과 취사시설을 갖춘 임대용 고급 민박 시설이다. 유럽이나 일본 등에는 보편화되어 있으나 국내에는 최근부터 본격 도입되기 시작했다.
숙식을 제공해주는 민박에 레저시설을 갖추면서 회원제·예약제로 운영되는 콘도의 개념을 도입한 민박형 전원주택으로 이해해도 된다.


프랑스어인 `뺑시옹(Pension)'에서 비롯된 말로, `연금' 이라는 뜻을 가지고 있는데 노후에 받는 연금처럼 정년 퇴직후 일정 소득을 올릴 수 있기 때문에 붙여진 것이다.
팬션은 이미 중세유럽에 보편화 되어있는 고급 민박시설로, 일반인들이 주로 운영한다.


펜션이 인기를 끌고 있는 이유는 이용료가 비싸고 획일적인 아파트형 구조의 콘도와 달리 저렴한 비용과 다양한 구조의 별장식 인테리어를 내세우고 있기 때문이다.
테마농원이나 주말농장 등을 운영하는 사람들이 이 사업을 병행한다면 시너지효과를 높일 수 있다.





관광지나 휴양지 같은 자연경관이 수려한 곳에 위치한다.

자연 친화적인 목조나 통나무 주택으로 건축한다.

보통2층 이하로, 내실은 2~10실 미만이다.

주방시설이 있어 취사가 가능, 개별 화장실이 부속되어 있다.





1)부지 선정
전국의 유명한 관광지 주변이라면 어디든지 가능하다. 자연 경관이 뛰어난 산과 계곡, 바다, 호수등과 접해 있으면 최상의 입지라 할 수 있으며, 스키장과 온천지역, 문화유적지등과 연계하여 다양한 테마를 만들 수 있다. 3M 이상의 도로에 접해 있는 토지로서 준농림, 자연녹지, 대지 등 어디에서나 가능하다.

2)설계 및 계획수립
부지가 선정되면 펜션 설계 전문가가 건물에 대한 설계와 단지 전체에 대한 조경 배치설계를 실시한다. 펜션은 숙박시설과 자연환경을 최대한 살린 휴식 공간, 체육시설, 농원 등이 함께 계획된다.
3)인허가 신청
구체적인 계획이 수립되면 농지전용(산림형질변경) 허가 신청을 하게 되며 소요시간은 약 45일 정도 걸린다. 전용허가를 받은 후 건축 신고 또는 허가를 신청하게 되며 허가 완료 후 건물 착공에 들어간다.

4)건축및 조경
펜션은 통나무 또는 목조주택으로 지어지며 수입가공목재 만을 사용하여 최고급으로 지어진다. 펜션의 시공은 국내 최고의 목조주택 건축 전문가들로 구성된 펜션 시공 전문업체가 담당하게 되며 완공 후 철저한 A/S를 보장된다. 외부 조경은 휴식공간과 체육시설, 농원등을 함께 고려하여 조경 전문가에 의해 시공된다.

5)오픈 준비
건물이 준공되면 침대와 TV등 제반 집기 비품이 비치된다.






충분한 현장조사와 주변시세 파악
건축허가 여부와 소유권 이전 가능 여부 확인

등기부상 소유주와 분양자가 일치하는 지 확인

전기, 상하수도, 전화 등 기반시설 제반 여부 점검

펜션으로 연결되는 진입도로 건설여부도 중요한 변수

단지형 전원주택지는 분양면적과 단지면적을 상세히 살펴봄

공용면적 비율이 낮은 곳을 선택

인근 지역의 관광상품성,숙박 수요 등 예측

사우나·수영장 등의 부대시설이 갖춰져 있는지 확인

시설관리·룸서비스·식사제공 등에 필요한 관리인을 상주



1.전원주택지 선택 방법



서울 근교 지역에는 적당한 전원주택지가 많이 있고 자신이 원하는 다양한 주택양식과 건축자재가 있다. 또한 개별형과 동호인형, 농가형 등 개발방식에 따라 여러 형태의 전원주택이 있는 만큼 자신의 취향과 자금력에 맞춰 전원주택지를 선택하는 것이 좋다. 전원주택지의 가격은 구성형태와 지역에 따라 천차만별이다.
1)택지개발지구 주변의 땅을 산다.
택지개발지구는 정부정책에 따라 체계적으로 개발되기 때문에 어느 정도 안정적으로 투자수익을 예측해 볼 수 있어 가장 안전한 투자 방법이다.
용 인을 중심으로 대규모 택지개발지구 주변에 관심이 쏠리고 있는데 죽전, 동백, 교하 등 공공택지개발로 토지보상비가 풀릴 곳의 주변은 당장 큰 폭의 가격 상승은 없더라도 값이 떨어지지 않을 곳으로 꼽힌다. 소액 투자자에겐 가격이 비싸기는 하지만 부지런히 쫓아다니다 보면 값싼 매물을 건질 수도 있다.


2)그린벨트 취락지구를 주목한다.
금단의 땅으로 인식됐던 그린벨트가 순차적으로 규제가 풀리고 있어 고수익의 가능성이 열리고 있다. 규제완화의 흐름을 타고 호가 위주로 가격이 오름세를 보이고 있으나 기대 심리만 갖고 토지 특성에 관계없이 투자하면 낭패를 보기 쉽다.
이 가운데 실수요자들이라면 그린벨트내 취락지구로 지정된 땅을 눈여겨 볼 필요가 있다.
지역별로 차이는 있겠으나 땅값이 그린벨트 외곽지역에 비해 30%이상 낮고 활용폭도 한층 다양해져 상승여력이 높다.
3)경매를 통해 구입한다.
수도권 일대에서 토지 경매물건은 한달 평균 2천 여 건 정도 쏟아지고 있다.
그 중 전원주택으로 개발 가능한 토지나 농가주택을 경매를 통해 시세의 절반 이하의 가격으로 사두는 것이다.
낙찰가가 감정가를 웃도는 경우도 있겠으나 감정가가 시세와 비교해서 낮게 나오는 경우가 많아 충분한 투자가치가 있다. 중장기적으로 농지, 임야 등의 토지가 경매로써 투자가 유망하고 효과적인 재테크 방법이라 하겠다.


4)놀고 있는 땅을 활용한다
지금 당장 집을 지을 계획이 없거나 투입할 개발자금이 부족하여 망설이고 있더라도 땅을 놀리지 말고 활용방안을 찾아야 한다. 특수목적으로 산 땅이라도 본격 투자가 힘들면 무작정 놀리는 것보다 가건물을 지어 창고로 활용하든지 과수나 채소 등을 심어 재배할 수도 있다. 아무나 손대지 못하는 땅일수록 개발에 따른 수익률이 높게 마련이다.
황무지처럼 보이는 맹지, 농사를 짓지 않은 채 버려진 땅 등은 개발아이템만 잘 짜서 개발하면 높은 투지수익률을 올릴 수 있다.


5)농가주택을 개, 보수해 활용한다.
지방자체단체의 [빈집정보센터]나 농어촌진흥공사의 개발한계농지 또는 임대용 농지에 관심을 가져볼 만 하다.
하지만 빈 농가의 정보는 소재지와 집 구조 정도 밖에는 파악할 수 없으므로 등기부상의 권리관계, 지목 현황, 건축물의 상태 등은 본인이 직접 파악해야 한다.
시골집은 땅값만 지불하는 경우가 대부분이어서 농가주택을 매입해 건축비를 따로 부담하지 않고 개조, 보수해 사용할 수도 있고 상태가 나쁘면 농가를 철거해 주택을 신축할 수도 있다.




2.전원주택지 선택시 유의사항



전원주택을 짓기 위해 우선순위는 무엇보다도 토지를 구하는 것이다. 토지를 선정하기에 앞서 현재 토지의 쓰임새, 즉 용도지역을 살펴봐야 하는데 국토의계획및이용에관한법률 상 주택을 지을 수 있는 토지는 도시지역과 관리지역이다.
1)토지구입시 유의사항
서류 확인

- 토지이용계획확인원(각종 이용 규제사항 확인)

- 토지대장, 토지소재 및 지번, 지목, 면적, 소유권 변동, 공시지가

- 지적도(토지경계, 지목): 전답

- 임야도(임야경계, 지목): 임야

- 등기부등본(원 소유자 확인, 각종 설정 압류, 가등기, 토지 이용사항 등)
현장확인 (서류상과 일치)

- 진입도로 4미터 확보

- 상하수도, 전기인입시설, 편의시설, 학교 고려

- 주민 민원(건축시)

- 가격(주변대지와 비교 50%일 때 적당)

- 계약서(매도인과의 분쟁이 발생했을 경우 대비 계약서 명시 : 진입로 등 문제가 발생
하였을 경우 주민들의 동의나 인허가를 받을 때 협조내용 기재)
2)준공된 단지형 전원주택 선택요령
준공이 끝난 단지형 전원주택은 생활시설이 빠짐없이 설치됐는지, 주택 건축은 꼼꼼
하게 됐는지 확인하면 입주 후 하자보수를 추가로 해야 할 염려는 없어진다.


등기부등본과 토지대장을 열람한다. 준공이 끝난 단지는 필지별로 분할되어 개별
등기가 되어있는 것은 물론이고 소유권 보존등기가 되어있다. 토지대장은 지목과
개별면적을 확인할 수 있으므로 반드시 확인해 분양면적과 공부상 면적이 다르지
않은지 살핀다.


미비된 기반시설은 없는지 살펴본다. 즉시 입주해 살려면 생활에 필요한 기반시설
들이 빠짐없이 갖추어져 있는지 확인한다. 지하수의 개발 유무, 전기 및 전화선,
상하수 관로 의 상태 등이 완벽해야 한다.


지어진 집의 하자여부를 살핀다. 주택이 완공됐으면 집 안팎의 마감이 매끄럽게 잘
됐는지가 가장 중요하다. 마감의 수준은 집 전체의 수준을 좌우한다고 해도 과언이
아닐 만큼 중요하다. 따라서 세심히 살피는 만큼 이익이다.




3.전원주택 구입요령



입지 ㆍ남향 또는 동남향
ㆍ약간 높은 지대 (시원한 전망, 장마 대비)
교통 및 편의시설 ㆍ출퇴근, 통학 고려 1시간 이내 지역
ㆍ읍, 면 소재지 등 행정 소재지와 가까워 생필품 조달, 의료, 교육 등의 생활
   가능
주위 가변성 ㆍ장래 주변의 변화 고려
ㆍ입주 완료 후 인근 공장, 축사 등의 건축 여부 확인
진입로 여부 ㆍ최소 3m 이상 도로 있어야 건축 허가 가능 (만약 진입로 없을 경우 부지에
   접한 토지가 진입로로 확보가능한지 확인)
방범 문제 ㆍ주위 환경과 배경만 고려하여 외진 곳에 건축하게 될 경우 방범상 문제
   우려되므로 자연 부락 인근으로 선택하는 것이 좋음
피해야할 사항 ㆍ집 남쪽에 저수지나 강가와 근접할 경우 (물결 파장   따라 빛 반사 심함)
ㆍ자갈 너무 많은 곳이나 서로 다른 지질이 만나는 곳
ㆍ저수지, 강, 계곡 등이 가까운 곳 (경치 좋으나 습도 높고, 안개 자주 끼어
   일조량 떨어짐)
ㆍ광물질 많은 곳과 지하 수맥 있는 곳
ㆍ주변에 댐이 있는 경우의 연안 고시 지역
ㆍ주변에 강이 있는 경우의 침수 지역
기타 ㆍ배수 잘 되어 습하지 않고 쉽게 마르지 않는 식물 성장 좋은 곳
ㆍ지반 약하거나 경사지 깎아 조성한 부지는 재난 우려 있으므로 주의 요망


4.전원주택 구입시 유의사항



계약 전 토지대장과 건물 등기부등본을 반드시 확인할 것

마음에 드는 집이라도 만약의 경우 생각하여 환금성도 고려

주변 토지 거래 상황과 가격, 전문가의 평가 요망

대출은 가급적 하지 않는 것이 좋음 (대출 상품도 많지 않고, 저금리 대출 상품이 없음). 꼭 필요할 때는 20%를 넘지 않아야 함

2014년 6월 29일 일요일

전통한옥 - 집짓기 - 배치에서 건축

3. 배치에서 지붕까지
*집을 실제로 건축하는 일에 대하여는 실학자들의 고찰이 거의없다. 일터에서 터득한 방법을 간추려 본다. 이제부터는 문헌기록 만으로는 부족한 부분을 현존하는 살림집 사례에 따라 자료를 정리한 내용이다.

(1) 배치법
가난한 살림을 하다 겨우 집을 마련하는 입장에서는 우선 정침(正寢) 한 채라도 번듯하게 짓기를 희망한다. 一자형의 단순한 평면구성이 가장 초보적이다. 그러다 살림 형편이 여유 있게 되면, 단순한 평면의 불편함과 부족함을 보완하는 작업을 하던가 새로 집을 덧붙여 짓던가 한다. 더러는 정침을 衁자형이나 자형으로 편의에 따라 개축하거나, 아니면 옆에 따로 부속 건물을 증축하여 사용의 편의를 도모한다.
증축하는 부분을 어떻게 배열시켜야 쓸모 있고 합리적인가를 궁리함에 따라 배치법이 개발되고 발전하였다. 지역에 따라서는 경제적인 여건을 감안하여 간결한 배치법을 응용하기도 한다.
배치법에는 크게 잇대어 짓는 방식과 넓은 터전에 여러 채의 독립된 집들을 짓는 방식으로 나눠 볼 수 있다.
잇대어 집는 방법은 정침에 이어, 창고와 접객공간, 사랑채를 잇달아 짓는 방법으로 내정(內庭)이 중앙에 넓지 않게 자리하게 하는 ꁁ자형의 집인데 1930년대 도시의 집으로 많이 건축되어 보편화하였다. 이 유형은 날개집, I자, H자 등 다양한 변화를 보이며, 지방에 따라서 황해도나 연평도의 뙈새(뙤새)집, 안동지방의 까치구멍집이나 도투마리집, 울릉도의 투막집, 태백산 북부지역의 정지있는 겹집 등 변화를 가지면서 다양하게 나타나고 있다.
넓은 터전에 여러 채의 독립된 건물을 배치하는 방식은 삼국시대부터 상당한 수준으로 발전해 있었다. 고구려시대의 살림집터전인 즙안현 동태자(東坮子)에서 발굴 조사된 집터에서 여러 채의 건물들이 배치되어 있었던 흔적이 드러났다.
그리고 4세기에 완성된 고구려 고분벽화(안악 3호분)를 통해 반빗간, 육고간, 외양간, 우물 등의 부속건물들이 있었음을 알 수 있으며, 여러 건물이 배치된 외곽에 담장을 두르고, 담장에 의지하여 행랑채를 지었고(대문과 중문에 행랑채 설치), 필요에 따라 뒷문, 샛문, 편문 등을 설비하기도 하였다.

(2) 평면구성
평면은 공간의 전용(專用)화가 이루어졌느냐, 아니냐에 따라 그 구성이 달라지며, 입식생활이냐 좌식생활이냐에 따라 그 크기가 달라진다.
원초형 집 내부는 간막이 없는 탁 트인 공간이며, 필요에 따라 가방(假房)을 만들어 사용하였다. 따라서 평면은 단순하였고 바닥은 맨바닥이었다. 이는 공간의 전용화가 이루어지지 않은 상태인데 필요에 따라 장막(帳幕), 발 등을 이용하여 벽을 대신하였다.
공간의 전용화가 이루어지면서 붙박이 벽에 의해 구분이 명확해지고, 바닥을 이루는 재료는 맨바닥·구들 드린 바닥·마루바닥의 세 종류의 형태로 나타났다.
바닥의 변환에 따라 공간의 넓이와 높이가 책정되기에 이르고 이로 인하여 집의 규격이 설정되었다. 집의 규격이 본격적으로 나타나기 시작하였을 때 신분제도를 국가질서로 유지하는 국가에서는 집의 규모를 설정하려는 제도를 마련한다. 그 예가 『삼국사기』에 수록되어 있는 신라시대 살림집의 제한령(制限令)이다. 신분에 따라 짓고 살 수 있는 집의 평면 넓이를 규정한 것이다.
백성의 집 15尺×15尺, 오두품 18尺×18尺, 육두품 21尺×21尺, 진골 24尺×24尺.
이런 제한령의 제도는 그 이후 시대로 계승되며 조선시대에도 이행되었는데 조선시대 제한령은 『왕조실록』과 법전(法典)인 『경국대전』에 실려 있다.
조선시대에는 여러 번의 개정이 있었다. 시대가 거듭될수록 사는 사람들의 욕구가 반영된 내용으로 조항이 바뀌어갔음을 볼 수 있는데 이는 경제발전과 향유공간의 증대를 요구하는 삶에 어느 정도 부응한다는 성향을 보인 것이다.
절제와 검약을 덕목으로 숭상하는 선비사회의 정서가 기반을 이루고 있는 조선시대이긴 해도 인간이 추구하는 삶의 충족감을 완전히 무시할 수 없다는 기풍이 진작되고 있음을 짐작하게 해준다. 때로 사회기강이 해이해진 시기엔 법령을 무시한 대규모 집이 건설되었고 탄핵의 대상이 되기도 하였다.(자료실의 [건축제도와 법령] 참조)
(3) 기초
⼘터를 고른 후 주추가 놓일 자리를 견고하게 하기 위해 따로 기초를 한다.
기초는 의도적으로 기둥을 받쳐줌으로써 시작되었는데 초기의 기초는 땅을 파고 기둥을 묻은 굴주(掘柱)를 돌로 받쳐 주었다.
주초가 놓일 자리에 따로 기초를 하는데 이에는, 돌로 쌓아 초반을 만드는 방식과 입사하여 주초를 떠받게 하는 기법 두 가지가 있다.
입사(立砂)기초는 세계 여러 나라의 고대 유명 건축물, 우리나라 삼국시대 이래의 건축물의 기초였고, 근세까지도 보편적으로 사용되던 방법으로 그 방식을 간단히 정리하면 다음과 같다.

생땅까지 판다



백토(白土, 석비례)를 넣는다.



물을 붇고 휘젓는다.



앙금이 가라앉으면서 고운 분말이 치밀하게 쌓인다.
위의 방법대로 여러 차례 반복한다. 여기서 생땅은 한번도 파지 않은 땅을 말한다.

(4) 기단과 계단
⼘처마밑을 따라 흙·잔디·돌·벽돌·기와 그리고 강회 섞은 삼화토를 써서 마당보다 높직하게 쌓는 것을 죽담·댓돌 또는 기단이라고 한다. 죽담은 작은 돌과 흙을 섞어 쌓은 돌죽담과, 진흙으로 굴림백토를 만들어 토담집에 구조한 흙죽담, 쓰고 남은 기와를 흙에 박아 만든 디새죽담, 말뚝을 받아 무너지지 않도록 쌓은 것들이 있다.
⼘죽담을 구성하는 데는 그 나름대로 목적이 있다. 낮은 죽담은 처마에서 떨어지는 낙수물이 집쪽으로 튀어 오르는 것을 막고, 지표면보다 한 단 높게 함으로써 마당에 고인 물이 집안으로 스며들 수 없도록 했던 것이다. 죽담을 지표로부터 높직하게 쌓는 데는 두 가지 목적이 있었다. 첫째, 땅의 습기와 곤충을 피하기 위함이고, 둘째는 높직한 자리에 주인이 거처함으로써 하인 등 아랫것들을 내려다보면서 지시할 수 있는 권위를 유지하기 위함이었다.
기단이나 죽담이 높은 경우에는 마당에서 기단을 올라가기 위한 발받침이 있어야 하는데 돌을 포개어 놓거나 나무토막을 놓아 딛고 올라갈 수 있도록 하였다. 이를 섬돌 또는 돌층계라 하는데, 옛적에는 '버덩'이라 불렀다. 버덩이 고급스럽게 구성되어 있으면 이를 '다리(橋)'라 불렀다. 불국사의 청운교(橋)나 칠보교 등이 바로 그런 명칭이다.
섬돌, 계단은 장대석을 보석(步石)삼아 그것만 쌓아 올려 층계를 구성한 것과 그 좌우에 소맷돌을 놓아 장식한 것 등 두 가지 유형이 있다. 일반 백성들의 집에는 소맷돌을 장치한 돌계단은 설치할 수 없다고 『삼국사기』는 규정하고 있다. 이것은 조선조까지 지켜져 내려온 사항이었다.
기단 표면에 섬돌, 버덩을 설치하지 않고, 죽담이나 댓돌에 골을 파 그 안에 층계를 설치하기도 한다. 이들은 화계(花階) 등에서 찾아보기 쉬운데, 이것 역시 고급스러운 방식이다.
그 외에도 계(階), 단(壇), 월대(月臺), 축대 등의 구조물들이 존재한다.

(5) 주춧돌
기둥을 따로 세우는 집에서는 터를 고르고 지경 다지고 방아찧어 단단히 견축(堅築)한 자리나 입사로 기초한 자리에 주초(柱礎)를 놓는다.
주초를 놓기 시작하였을 때, 처음에는 단단한 나무를 사용하였다고 한다. 이만영(李萬榮)선생은 『재물보(才物譜)』에서 나무 주추에 관해 "나무 주추는 '獳'라 쓰며 그 발음은 '지(支)'와 같이 한다. 옛날엔 나무로 주추 삼았던 것을 지금은 돌로 쓴다."고 하였다.
돌을 주초로 사용하기 시작한 시기를 어느 때로 보아야 하는가에 대한 논의는 아직도 분분한데, 『삼국사기』의 고주몽과 관련된 고구려본기(高句麗本紀) 유리왕조(琉璃王條)에 보이는 기록을 초기단계의 내용으로 파악하려는 경향이 짙다. 유리왕조의 관련부분은 대략 다음과 같은 내용이다.
주몽이 부여에 있을 때 예(禮)씨에게 장가들어 아기를 배었는데, 마침 주몽은 부여왕족들의 시기를 받아 압록강 쪽으로 탈출해야 했다. 그가 떠날 때 부인에게 "일곱모난 돌 위의 소나무 아래에 유물이 감추어져 있으니, 그것을 찾아 가지고 나를 찾아오면 아들로 믿겠다."는 말을 남겼다. 장성한 아들 유리가 일곱모난 주추위에 소나무 기둥이 서 있는 것을 발견하고, 그 밑에서 도막칼 하나를 찾아낸다. 이것이 신표(信標)가 되어 부왕(父王)을 만나고, 유리는 고구려 제 2대의 임금이 된다.
『삼국사기』연표에 따르면, 고주몽이 살던 집은 B. C 37년 이전에 지어진 집이다. 주몽이 B. C 37년에 고구려를 개국하였으므로 부여에 살던 집이 윗대 어른이 지은 집이라면 적어도 B. C 60년 이전에 창건되었다고 하게된다. 이미 그 시기에 일곱 모난 주초를 다듬을 수 있는 기법이 발달되어 있었다고 할 수 있는데 이는 우리에겐 대단히 놀라운 일이다.
현대인들 중에 서구식 기하학에 정통한 분은 7각은 존재하지 않는 허구로 생각한다. 360도의 원에서 7각을 나눌 수 없다는 것이 그 이론이다. 그런데도 동양에서는 7각을 자유롭게형성하였고, 인도에서는 7각의 동전을 지금 사용하고 있다. 그런 7각이 고구려에서는 B. C 1세기에 응용되었고 고주몽의 집에서는 주초석으로 채택되었던 것이다.
고구려의 돌 다듬는 기법은 상당한 발전을 하였던 것으로 믿어진다. 집안 태왕릉의 석재 중에 돌을 둥글게 떠낸 쐐기의 흔적을 남긴 것이 있다. 이런 기법은 지금도 매우 어렵다고 고개를 설레는 정도이다. 그런 것을 5세기 이전에 이미 그렇게 만들 수 있었다는 것은 대단한 발전이 있었음을 의미하는 것으로 받아드릴 수 있다.
⼘조선조 중기에 간행된 『산림경제』에는 돌을 써서 주춧돌 놓는 기법을 다음과 같이 정리하여 가난한 백성들이 훈련된 목수 없이 집을 지을 때 참고삼도록 하였다.
초(礎)를 축기(築基, 기초)위에 놓을 때는 반드시 첩토온안(帖土穩安)하여야 되는 것이니, 약간이라도 흔들려 빈자리가 생기면 안된다. 만일 간격이 생겼다고 해서 돌조각을 덧끼워 받치려 해서는 안된다. 이럴 때는 잘 다져진 땅바닥이나 입사기초된 부분으로부터 평평하게 고른 위에 주춧돌을 반듯하게 놓아야 동요될 염려가 없다. 그러나 사람들이 이런 이치를 모르고 단지 고임돌로 주추를 고이고 밖으로 진흙을 싸발라 가리려 하지만, 그것은 오히려 주초 바닥이 비어서 물이 스며들면, 겨울에 얼어 부풀어올랐다가 봄에 녹아 내리면서 가라않아 주추가 기울어지고, 심하면 기둥이 넘어지기도 한다. 그러므로 주초를 놓는 일은 아주 신중히 해야 한다.
고구려의 발달된 기법에 비하여 너무나 대조적인 양상을 이 기록에서 볼 수 있다. 시대가 내려올수록 문명과 문화가 발전하였을 것이란 소박한 생각을 뒤흔드는 사상(事象)이다. 건축기법이 이미 삼국시대 초기에 절정을 구가하였을지도 모른다는 의문을 갖게 하기에 충분한 사실이 우리 눈앞에 전개되고 있는 것이다.
이집트에서는 B. C 3000년경에 이미 화강암을 떠낼 때 발달된 기법을 구사하였다 한다. 또 그런 자취를 오벨리스크를 다듬던 화강암 채석장에서 木壽는 직접 보기도 하였다. B.C 1세기의 고구려의 일곱모 난 주초석 다듬는 일이나 5세기 이전 태왕릉의 둥글게 떠낸 석재는 인류가 발전시킨 기법의 유구함에서 충분히 가능한 작업이었다.

(6) 기둥
주춧돌 위에 세우는 나무를 기둥이라 부르는데, 이 기둥은 공간 구성에 있어서 기본이 되는 것이다. 고어로는 긷·기디· 기둥·지동 등으로 불렸으며, 사전적인 의미로는 ①집의 간살을 표준하여 배열한 주초 위에 세워 보·도리 등을 받치는 둥글거나 네모진 굵은 나무. ②가구(架構)를 위하여 세우는 짧은 기둥(童子柱). ③머름이나 난간을 구성하는 짧은 기둥(어의동자·머름동자) 등의 의미를 지닌다.
*그림 (신영훈, 한국의 살림집上, 열화당, p.282 중, 하)
기둥을 견고하게 세우기 위해서는 주춧돌과의 접합이 빈틈없이 이루어져야 하고, 수직이 되도록 반듯하게 세워야 한다. 기둥의 수직선을 측정하는 일을 '다림 본다'고 하는데 다림 보는 방법에는 정식과 약식의 방법이 있다.
정식은 기둥 사면에 추를 늘어뜨려 수직을 보는 것이고, 약식은 휴대용 장대 끝에 추를 달아 기둥 네 귀퉁이를 돌아가며 측정하는 방법이다.
기둥 밑둥과 주춧돌이 밀착하도록 하는 작업을 '그랭이질' 또는 '그레질'이라 한다. 그랭이 하는 일은 아주 정밀한 작업이어서 도목수가 맡아 한다. 그랭이하는 일을 '그레질'한다고도 말한다.
⼘그랭이 하려면 보통 얇은 대나무로 깎아 만든 '그랭이 칼'이 있어야 한다. 마치 핀셋 모양으로 두 다리가 벌어지기도 좁혀지기도 하는 H형이다. 그랭이를 시작하면 벌린 한 가닥을 주춧돌에 밀착시키고 나머지 한 가닥은 기둥몸에 닿도록 한다. 그리고 주춧돌에 밀착한 다리에 힘을 주면서 기둥 둘레를 한 바퀴 돌린다. 기둥이 올라앉을 주좌(柱座)의 돌 생김이 들쭉날쭉한데에 따라 그랭이 칼이 움직이므로 기둥에도 그와 같은 선이 그려지게 된다. 일종의 쌍구법(雙句法)인데, 같은 형상이 표시되었으므로 그에 따라 기둥을 잘라내면 주춧돌 주좌의 들쭉날쭉한 부분과 영락없이 부합된다. 그랭이질이 능숙하여 기둥 절단이 정확하면 기둥과 주춧돌이 정교하게 밀착되어 습기도 스며들지 못하고 벌레 역시 들어갈 틈이 없다.
그랭이질 한 후 기둥 밑둥의 안쪽부분을 약간 깊숙하게 파낸다. 마치 굽을 만들 덧 하는 것인데 기둥이 미끄러지는 것을 방지할 수 있으며, 이 공간에 소금·간국·백반을 넣으면 방충과 방부의 역할을 한다.
그랭이가 끝나고 기둥을 제자리에 세우면서 시각의 착각을 교정하는 여러 가지 기법을 행한다. "귀솟음·배흘림·오금법" 등이 그 방법이다.
·귀솟음
귀솟음은 귀기둥이 다른 평주들과 똑같은 높이이면 틀림없이 수평을 이루고 있어도 낮아 보인다. 역시 무거워 보이는 귀공포와 추녀 때문이다. 맞배일 때에는 박공 때문에 역시 그렇게 보인다. 처마의 곡선이 사뿐히 들어올려진 상황이면 귀기둥은 더욱 처져 보인다. 그것을 교정하기 위하여 귀기둥의 키를 높게 하는데, 이 기법을 '귀솟음법'이라 부른다. '귀솟음법'은 결과적으로 처마의 곡선을 부드럽게 휘어 오르도록 하는 역할을 한다.
·배흘림
배흘림은 기둥의 배를 볼록하게 다듬는 기술로 수직인 기둥을 바라보면 윗부분이 넓게 보여 보는 이로 하여금 불안하게 하는데, 이를 보정해주기 위한 기법이다.
배흘림에서 배가 가장 부른 지점은 기둥의 높이를 H라하고 배가 가장 부른 지점의 높이 h라 할 때, h의 지점은 집주인을 기준으로 하여 주인이 대청에 앉았을 때의 눈높이와 마당에 서 있을 때의 눈높이를 기준으로 한다.
이 높이는 삼국시대에는 1/3H 지점이었으며, 고려시대에는 그 높이가 약 30㎝정도 올라갔으며, 조선시대에는 거의 1/2H 지점이었으며, 임란 후에는 배흘림이 거의 나타나지 않고 있다.
·오금법
수직으로 서 있는 귀 기둥에 비하여 처마의 귀를 떠받드는 추녀는 처마 깊이와 서까래의 경사도에 따라 추녀 끝이 땅으로 숙어내린 형상으로 걸리게 된다. 추녀의 중간 부분을 귀기둥 위에 두고 머리는 앞쪽으로 뒷 뿌리는 안쪽에 위치하게 되는데, 이는 보는 이로 하여금 공중에 떠 있는 추녀 앞머리가 이내 쏟아져 내릴 듯한 불안감을 느끼게 하고, 따라서 귀기둥 조차 머리가 밖으로 벌어진 듯 느끼게 된다. 기둥을 막상 측정해 보면 수직이 틀림없지만, 눈으로 보기에는 밖으로 머리가 쏠린 듯 비쳐지기 때문에 이를 교정하기 위하여 기둥머리를 약간 안쪽으로 기울도록 해주는 것이다.

(7) 수장
기둥과 기둥사이에 건너질러 꾸미는 나무들을 통틀어 수장이라 하며, 여기에 쓰이는 재목들을 수장재라 일컫는다. 사용되는 재목은 주로 켜낸 각재(角材)들이다. 이들은 가늘고 굵고 짧고 길고 하여 각양각색이며, 같은 굵기의 나무라도 쓰이는 장소나 용도에 따라 이름이 서로 다르고 마름질이 달리 되기도 한다. 그만큼 수장재는 복잡하고 일거리도 많아서 목수들이 기둥을 세우고 가구(架構)하여 서까래를 건 뒤에 기와장이들이 산자엮기를 시작하면서부터 수장들이는 일을 한다. 집짓는 대부분의 시간이 이일에 소모된다. 수장재는 끼고 박고 잇고 붙이고 덧대는 일들이어서 '이음법'과 '짜는 법'이 복잡하게 발달되어 있다.
수장재는 전용공간의 향유가 분명해지면서 벽체가 간막이로 고착되었을 때 발전하기 시작하였다고 할 수 있다.
수장을 설치하는 데에는 성격상 벽체와 문얼굴과 마루 등 세부분으로 크게 나눌 수 있다. 이층집이면 멍에와 층층다리, 난간이나 머름도 이에 해당한다. 벽체에는 벽장·다락·개흘레가 소속된다.
① 문얼굴
출입하거나 양명한 빛을 받아들일 목적으로 문짝이나 창을 내려고 기둥 사이에 설치하는 수장과 벽선의 짜임을 통틀어 문얼굴이라 일컫는다.
② 머름대
머름대는 중국 건축물에는 없는 구성이나 한옥에서는 여러 구조 가운데에서도 가장 발달하였던 부분이다. 머름대에는 짜는 머름과 통머름 두가지 유형이 있다.
머름대의 높이는 앉은 사람의 가슴께까지 오는 적당한 높이이다.
머름은 방풍 역할을 하기도 하며, 내부공간을 그윽하게 해주는 차폐의 역할도 하고, 방안에 앉은 사람은 아늑한 분위기를 느끼게 한다. 문갑등 가구의 높이를 정하는 기준이 된다.

(8) 담벼락
담벼락은 사용하는 재료에 따라 돌벽, 귀틀, 토벽 등이 있다. 우리 나라에서는 질이 좋은 흙이 곳곳에서 나오기 때문에 흙담벼락이 많이 보급되어 있다.
토벽을 치는 기법에는 두가지 방법이 있다. 하나는 흙만을 써서 쌓는 기법으로 여기에도 두꺼운 널빤지로 거푸집을 만들고 그 속에 흙을 집어넣어 회방아 찧어가며 키를 높여가는 방식과 목침만큼의 크기로 흙벽돌을 만들어 쌓고 안팎으로 맥질하여 벽을 치는 방식으로 나뉘고, 또 다른 하나는 중깃(木心)을 만들고 그것에 의지하여 흙을 바르는 기법이다.
벽돌을 쌓아 담벼락을 만드는 기법에도 두가지가 있었다. 하나는 백제 때의 집터에서 발견된 것으로, 블록이 있다. 상자전(箱子塼)이라 부르는데, 현대식 시멘트 블록과 그 형태가 같으나, 다만 안팎의 면에 아름다운 무늬를 장식한 점이 다르다. 다른 하나는 반전(半塼)이라고 하는 지금의 벽돌과 비슷한 형태의 것을 쌓아 벽체를 이룩하는 방식이다. 공주(公州)에 있는 백제 무령왕의 전축무덤에서 볼 수 있는 축조기법이 그것이다. 고구려에서는 반전에 무늬와 함께 글자를 새겨 넣기도 하고 그 길이를 더 길게 만들어 사용하기도 하였다.
전벽(烩壁)쌓는 기법에도 두가지가 있는데, 첫째, 전돌을 반듯하게 갈고 다듬어서 사춤없이 쌓는 고급의 방법, 둘째, 사춤에 삼화토를 넣어 가며 쌓는 방식이 그것이다. 조선조에서도 벽돌로 쌓는 담벼락이 있었고, 또 벽돌과 사괴석을 함께 사용하는 반담·온담·하방벽(下枋壁)과 화방법(火防壁)이 있었다. 이들은 일종의 보호벽으로 토담벼락 밖에 용지판을 세우고 덧쌓는 것이 보통이다.

(9) 도리와 공포구성
기둥위에서 보와 十자형으로 교차되는 나무 중에서 서까래를 받는 부재를 도리라 한다. 둥근도리를 굴도리라하고 네모지도록 깎은 모양의 도리를 납도리라 하는데, 납도리에는 장여가 없을 수 있으나 굴도리에는 대부분 받침장여를 둔다. 장여는 도리를 받는 폭이 좁고 운두가 높은 각재인데, 둥근 도리몸을 편안하게 받기 위하여 윗부분을 둥그스럼하게 판다. 반대로 도리의 배바닥을 장여 폭만큼 깎아내어 각재인 장여와 밀착되도록 하기도 한다.
장여의 폭은 보통 집짓는 데의 기본단위가 된다. 이 폭이 갖는 수치는 구고현법(勾股弦法)에 따라 이루어지는 직각삼각형의 빗변의 길이가 보통 장여의 운두가 되는 것이다. 장여는 주도리뿐만 아니라 중도리와 종도리에도 첨가되는데, 이는 도리의 인장력을 높여줄 뿐만 아니라 도리의 이음 부분을 떠받아 주는 역할을 아울러 하기 때문이다.
장여는 공포가 제자리를 잡으면서 본격적인 구실을 하게 된 것으로 보이는데, 공포는 기둥위에만 공포를 두는 주심포, 기둥이외에 주간에도 공포를 구성하는 다포계, 조선조 초기에 개발되고 임란이후 발전하기 시작한 익공계 등으로 나누어 볼 수 있다.

(10) 가구
기둥을 세우는 일은 들보를 얹어 지붕을 구성하는, 즉 집을 얽어나가는 첫단계 작업이다. 기둥이 벽체를 이루게 하는 골격이라면, 들보는 지붕을 형성하는 골격이다. 지붕을 받게 하기 위하여 들보와 여러 가지 부재들이 이루는 복잡한 조합을 통틀어 가구(架構)라 일컫는다. 가구를 어떻게 구성할 것인가에 따라 기둥을 평주만으로 세울 것인가, 아니면 고주도 세워야 할 것인가가 결정된다. 이는 가구가 떠받아야 하는 엄청난 지붕 무게를 기둥이 어떻게 지탱할 수 있는가에 대한 고려에 따른 것이다.
살림집에 있어서는 가구구성의 기본형은 삼량집이다. 삼량가(三樑架)라고도 부르는 이 구조는 기둥머리를 싸잡아 씌워 상투걸이한 들보 하나가 기둥을 건너지르게 하고, 그 기둥 위의 보 등에 안장(도리가 앉도록 보 끝을 파낸 부분)을 꾸미고 그곳에 주도리를 건다. 주도리는 앞뒤의 기둥에 각각 걸리므로 두 개가 되고 들보 중앙에 마루대공을 세워 마루도리를 받도록 만든다. 이와 같이 2개의 주도리와 1개의 마루도리, 도합 3개의 도리에 서까래가 걸린다고 해서 삼량집이라고 부르게 된 것이다.
삼량집은 기둥과 기둥사이가 좁고 보의 길이도 짧다. 이것은 도리에 걸리는 긴서까래(長椽)의 한정된 길이를 고려해서 그렇게 좁게 만든 것이다. 그러나 서까래를 받을 수 있는 도리 두 개를 설치하고 서까래를 긴서까래와 짧은서까래로 만들어 도리가 걸리게 되면 이를 오량집이라 일컫는다.
오량가 구성의 법식은 두 가지이다. 하나는 앞뒤의 평주만으로 구성하는 것이고, 또 하나는 평주 사이의 앞쪽으로 고주 하나를 더 세우는 방법이다. 고주를 채택하면 앞퇴가 구성되는데, 이는 방과 앞퇴를 만들어야 하는 살림집에서 사용되는 법식이다. 대청과 같은 부분에서는 고주 없이 대들보를 평주 사이에 건너지른다. 그리고 중대공을 올려놓아 종보를 받게 하는데, 이때에 두 가지의 법식을 쓴다. 지붕 물매를 날카롭게 하는가 아니면 뜨게(완만하게) 하는가에 따라, 삼분변작법(三分變作法)이나 사분변작법(四分變作法)을 쓰게 된다. 삼분변작법은 앞 뒤 기둥 간격, 즉 대들보를 3등분하고 1/3되는 곳에 중대공을 각각 배치시키는 법식이고, 사분변작법은 대들보를 4등분하여 1/4되는 곳에 중대공을 세우는 법식이다. 이 변작법에 따라 서까래의 물매가 생기는데, 그 물매의 각도를 '자꺾음장예'라 해서 '네치자꺾음장예'니 '여섯치자꺾음장예'니 구분하여 부른다.
오량집에 도리 둘을 첨가한 칠량집, 여기에 또 도리 둘을 첨가한 구량집, 여기에 또다시 도리 둘을 첨가한 십일량집도 있었을 터이나 현존하는 살림집에서는 찾아보기 어렵다. 오늘날의 대부분의 살림집은 삼량과 오량이며, 또 안채는 오량이나 안채에 이어져 꺾이는 부분에서는 삼량으로 구성되는 수도 있다. 아주 드물지만 반오량(半五樑)인 법식도 있다. 반오량집 가구를 시삼각집이라고도 부르는데, 반오량은 고주를 일부에 써서 유용한 공간을 구획하려는 의도에서 채택되는 법식이다.

(11) 천장
천장은 천정(天井) 또는 조정(藻井)이라 부르기도 하나, 조정은 고급 살림집의 화려한 천장을 일컫는 것이고 천정은 우물반자를 지칭하는 것이므로 이들을 총칭하는 단어로는 천장이 옳다.
천장은 구성에 따라 삿갓천장·연등천잔·빗천장·반자천장으로 나뉘는데, 반자하는 천장은 꾸밈에 따라 종이반자·평반자·고미반자·우물반자·빗반자로 분류된다. 여기에다 뿔천장·귀접이천장·궁륭(穹弑)천장을 더할 수 있겠는데, 이 세가지는 상대(上代)의 유형에 속한다. 상대의 유형으로는 이 밖에도 천막(天幕)·가방(假房)·가마와 같은 모양의 천장이 더 있었으리라 추측된다.
집의 구성에서 천장은 가구와 지붕에 직결되어 있다. 특히 지붕과는 안팎의 관계를 지니는 것으로서, 바깥에서 보는 형상이 지붕이고 안쪽에서 올려다보는 구성이 천장이다. 반자하지 않는 상태에서 서까래를 기준으로 하여 서까래와 산자의 안쪽은 천장이 되고 서까래와 반자의 바깥쪽은 지붕이 되는 그야말로 손등과 손바닥과 같은 관계이다.
살림집에서는 연등천장이 주류를 이루는데, 연등천장은 서까래 사이를 앙토한 모습대로 그냥 두는 상태를 말하는데, 앙토는 일반 살림집에서처럼 초벽으로 끝나는 것이 있고, 제택(第宅)에서처럼 사벽(砂壁)이나 재사벽(再砂壁)하는 수가 있는데, 가묘에서는 궁전이나 사찰의 법당들에서처럼 분벽(粉壁)되기도 한다. 재사벽이나 분벽할 때에는 서까래와 더불어 단청되기도 한다. 앙토 대신에 골개판을 까는 수도 있는데, 이는 고급스러운 처리로서 이 방식이 후대에는 널빤지를 구입하기가 어려웠기 때문에 많이 보급되지 못하였고, 나무가 흔했던 고대에는 나무를 켜는 일이 어려워 골개판의 설치는 흔치 않았다. 골개판을 설치한 집이라면 대개 단청하는 경우가 많았는데, 이것은 앙토와 마찬가지로 하얗게 분칠되는 것이 보통이다.
앙토를 하거나 골개판을 깔거나 하는 일이 삼량집이나 오량집에서 긴서까래에 의지하고 시공되었을 때, 긴 서까래는 주도리 밖으로 뻗쳐 나가 처마를 이루게 되는 것이므로, 앙토와 골개판은 처마 부분에까지 계속되도록 설치되게 마련이다. 이 구조의 연장은 산자나 적심, 느리개의 경우로 일반이다. 같은 앙토와 골개판으로 구성되는 것이지만 위치하는 부분에 따라 그 명칭이 달라서 도리 밖의 부분은 처마라 한다.

(12) 처마
서까래가 주심도리에 걸렸을 때 바깥부분을 구성하고 있는 것을 처마라 부른다. 기둥 밖의 부분이 이에 해당되는데 정면과 측면의 구성이 다르더라도 뭉뚱그려서 처마라 일컫는다. 처마의 구성요소는 서까래·부연·평고대·추녀·사래·박공(박공은 지붕에 속하는 것으로 분류하는 이도 있다)이다.
처마는 넓은 의미에서 서까래가 이루는 부분을 통칭하고, 맞배지붕의 경우는 합각 부분까지도 포함한다. 서까래가 이루는 부분중에서 주도리(柱道里) 안쪽을 천장이라고 부르고, 천장에 이어지는 주도리의 바깥부분을 처마라 일컫는다. 처마는 삿갓천장에서처럼 서까래 사이가 앙토 없이 만들어진 것과 연등천장처럼 앙토된 것 등 두 가지가 있고, 서까래 끝에 다시 부연을 걸러 처마를 깊게 만드는 방법이 있다. 이때 부연 사이의 간격에는 널빤지가 덮여 막음이 되는데, 이것을 '골개판'이라 부른다. 만일 부연을 산자처럼 건너지른 널빤지가 있어 덮개가 되었다면 그것은 '횡개판'이라 일컫는다.
서까래만으로 된 구성을 홑 처마라 하고 여기에 부연이 첨가되면, 이를 겹처마라 하는데, 이때의 서까래는 그 끝이 둥글고 부연은 끝이 네모진 것이 보통이다. 더러 서까래를 네모지게 만들고 이를 각(卒)이라 부르나, 네모진 서까래는 부연(浮椽)과 다르다.

(13) 지붕
서까래와 도리가 한 몸이 되도록 접착하는 일까지 목수가 끝내고 나면 기와쟁이들의 일이 시작된다.
지붕의 구성은 산자깔고, 적심과 느리개를 설치하고, 지붕 전체에 골고루 흙을 덮는 보토작업을 한 후 바닥 기와 잇는 순으로 이루어진다.
지붕의 기능은 우선 빗물 처리에 있다. 지역적인 특성에 따라 지붕 물매 각도가 달라진다. 물매가 싸게(급하게) 잡히는 집들은 강우량이 많은 고장의 것이고, 강우량이 적은 지역이면 물매가 뜨다(완만하다). 물매가 뜬 집의 처마는 얕다. 얕다는 것은 기둥과 처마 끝까지의 사이가 짧다는 뜻이다. 반대로 물매가 싸면 처마가 깊으며, 따라서 기둥과 처마 끝까지의 사이가 길다. 그러므로 처마가 깊다는 말로도 표현된다. 처마가 깊거나 얕음에 따라 지붕이 차지하는 크기 즉 갈비(지붕의 너비)는 크게도 되고 작게도 되는데, 이것의 면적은 기둥이 구성하는 주간의 평면 넓이와 상관된다. 지붕이 크고 처마가 깊으면 가구에서 공포가 발전하여야 된다. 깊게 구성되는 처마의 하중을 지탱하기 위하여 긴서까래의 무게를 버틸 구조물이 필요하게 되는 것이다.
초가집에서 처마 깊이만으로 낙수물 처리가 어려운 지방, 즉, 가구만으로는 충분한 구성이 어려울 경우에는 '달개'를 처마 끝에 잇대어 낸다. 이것은 특히 남쪽지방에서 크게 발달하였고, 지금도 제주도의 초가집들에서 차양과 달개를 볼 수 있다. 달개가 달린 집을 '달개집'이라고 부른다.
더러 소나무 가지를 두름 엮어 다는 '송청'도 있다. 고려시대 이래의 구조이다.
천연적인 자재가 지붕에 쓰이던 시절에는 자연, 식물성·동물성·광물성 용재가 지붕을 이루는 중요한 것이었다.
그러나 기와지붕이 등장함에 따라 지붕의 구조는 다양해 졌고, 장식적인 기법은 함께 발달을 보게되었으며 기와집은 다른 자재로 지붕을 있는 집보다 격조 높은 집으로 여기게 되었다. 그러면서 왕실·관아·사사(寺社)·고급 건축물·부잣집 등은 지붕을 기와로 엮게 되었고 가난한 집에서는 자연에서 직접 채취 가능한 천연용재를 사용하게 되었다.

출처 : Tong - song__1004님의 ArChI。통
http://tong.nate.com/song__1004