부동산 경매절차

1.경매법원의 경매개시 결정.
법원은 채권자가 채무명의에 근거하거나, 담보권에 근거해서 경매개시신청이 있으면 타당한지 검토를 한 후 경매개시결정을 하고 이를 등기소에 촉탁하여 등기한다.

2. 배당요구 종기결정 및 공고.
종기결정 및 공고는 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내로 하여야 한다.

3. 집행관의 현황조사명령.
법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하여야 한다.

4. 감정평가명령.
법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매가격을 정하여야 한다. 통상은 감정인 평가액을 최저매각가격으로 결정한다.

5.매각기일과 매각결정기일.
법원은 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정하여 대법원 규칙이 정하는 방법으로 공고한다. 최초 매각기일의 지정, 공고는 배당요구종기로 부터 1월안에 한다. 최초매각기일은 공고일로부터 2주후 20일안의 기간으로 정한다.

6. 매각물건명세서 작성 및 비치.
매각물건명세서의 사본은 매 매각기일마다 1주일 전까지 비치한다.

7. 매각실시.
매각 당일 진행괴며, 기일입찰과 기간입찰와 구분할 수 있다. 입찰은 매각기일에 본인 또는 대리인이 매각장소에 출석하여 입찰표를 집행관에게 제출하는 방식에 의하여 진행된다.

8. 매각 결정기일.
매각기일과 함께 공고한다. 매각허부결정은 매각절차나 기타 권리관계에 하자가 있는지 없는지를 따져보고 문제가 없다고 판단되면 허가를 하게된다.

9. 매각허가확정.
매각허부결정에 이의가 들어오지 않으면, 매각허부결정기일로부터 7일내에 매각을 확정한다.

10.대금지급기일.
대금지급기일제도에서 신법에서는 대금지급기한제도로 바뀌었다. 매각결정 확정기일로 부터 3일 이내에 대금지급기한을 정한다. 통상 매각결정 확정기일로 부터 1개월 이내로 정한다.

11.대금완납.
대금은 지급기한중 어느때나 법원에서 진행하면된다.

12.배당기일.
법원은 매수인으로부터 대금지급이 완납되면 경매채권자와 배당신청 채권자에게 배당에 관한 질술 및 배당을 실시할 기일을 정하여야한다. 매각대금이 완납되면 3일 안에 배당기일을 지정하되, 대금지급후 4주 안의 날에 정하여야한다.

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입찰에 참여할 수 없는 자와 참여가능한 자

입찰에 참여할 수 없는 자	참여 가능
① 재매각에 있어서 전 낙찰자 ② 채무자 ③ 타인의 매수신청을 방해한 자(교사자), 부당하게 담합하거나 기타 경매의 적정한 실사를 방해한 자(교사자) ④ 집행법원을 구성하는 법관․담임사무관, 입찰부동산을 평가한 감정인과 집행관 및 그 친족 ⑤ 경매관련 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일로부터 2년이 경과되지 아니한 자 ⑥ 행위무능력자(미성년자․한정치산자는 법정대리인의 동의가 있으면 가능, 행위무능력자가 단독으로 입찰에 참여한 경우에는 낙찰 허부결정 시까지 추완하면 가능)	① 채무자의 가족 ② 채권자 ③ 담보권자 ④ 물상보증인 ⑤ 물상보증인 (임의경매의 경우)