토지 형질 변경

형질변경비용

형질변경 비용은

대체조림비(평당 3000원), 전용부담금(공시지가의 20%),

지역개발공채 매입비(평당 2000원), 복구예비비(평당 1000원)

■ 유의점

서 울과 수도권 일대 임야 중에는 개발제한구역이나 군사시설보호구역으로 묶인 곳이 적지 않다. 또 등기부상 개인명의로 돼있어도 실소유자가 문중일 경우 소유권이전등기에 문제가 생길 수 있다. 다른 부동산 매입과 마찬가지로 임야 매입 때도 반드시 현장답사를 거쳐야 한다. 상수원보호구역으로 지정된 땅은 형질 변경에 제약이 많아 투자시 주의가 요망된다.

해당 지차체에서 ''토지이용계획 확인원''을 떼보고 수질보전 지역인지를 체크해야 한다.

임야라도 보전임지는 형질변경하기가 까다롭다.

이밖에 △나무조밀도 50%이상 △경사도 20도 이상 △천연기념물로 지정 되거나 희귀한 나 무가 있을 때는 허가를 받을 수 없다고 봐야한다.

토지 분할과 형질변경

1. 토지를 분할코자 하는 경우는 분할사유가 있어야 합니다. 그냥 분할해달라고 하면 분할해 주지 않습니다.

2. 분할할 수 있는 사유는 첫째로, 토지의 일부를 매도하는 경우입니다. 600평중 가령 200평을 분할하고 싶은 경우, 매매계약서를 작성하되 지적도 사본을 계약서에 첨부하고 매도할 토지의 위치 및 개략적 면적만큼을 가분할하여 지적도에 표시합니다. 그런 다음 구청 민원실에 있는 지적측량접수창구에 "매매에 의한 분할"을 신청하십시요. 좀 까다롭게 나오는 구청에서는 토지거래허가를 받을 것을 요구할 수도 있습니다. 분할승인여부는 지적공사에서 결정하는 게 아니고 구청 지적계에서 결정합니다.

3. 600평의 토지에 분할하고 싶은 대로 경계선(논뚝)을 만들어 놓은 다음, 경계선대로 분할측량을 해달라고 요구하십시요. 이 경우 분할면적을 사전에 정확히 맞추기는 힘듭니다. 분할면적을 정확히 맞추고 싶다면 민간측량업자에게 분할하고 싶은 면적만큼 경계표시측량을 해달라고 한 다음, 그 결과대로 경계선을 만들면 비교적 가까운 수치의 분할면적을 얻을 수 있습니다.

4. 세번째 방법은 개발행위허가를 득한 다음, 허가도면대로 분할하는 방법이 있습니다. 그러나 이 경우는 개발행위 준공이 돼야 분할도 가능하므로, 분할만이 목적이라면 쓸 수 없는 방법입니다. 배보다 배꼽이 더 큰 경우입니다.

5. 형질변경 가능여부는 토지이용계획확인원, 지적도 등을 가지고 종합적인 판단을 해야 하므로 답변 불가능합니다. 땅을 팔기위해 형질변경허가를 받은 것은 위험성이 수반됩니다. 왜냐하면 형질변경허가에 비용도 많이 들고 준공기한도 있고, 내년부터 개발부담금 등이 부과되고, 공시지가 상승하여 양도세 부담이 크게 늘 가능성이 있습니다. 따라서 이러한 비용 요소보다 땅값을 훨씬 더 받을 수 잇다는 확신이나 전략 없이는 함부로 형질변경허가 신청할 일이 아닙니다.

형질변경과 지목변경의 차이점

1.  형질변경이란 토지의 형태를 바꾸는 행위를 말합니다.  임야의 경우 벌채를 하고 경사지를 밀어서 평지를 만드는 행위,  논 밭을 메워 평탄하게 만드는 행위, 등이 형질변경에 해당합니다. 임야나 전답 등을 형질변경을 하기 위해서는  사전허가를 필요로 합니다. 이를 "개발행위허가"라고 합니다.

2. 지목변경이란,  형질변경 따위로 토지의 성질이 바뀌었을 때에 시군청 지적계에 비치된 "토지이동신고서"를 작성 제출해서 지목을 현실에 맞게 정정하는 것을 말합니다.  지목변경은 아무때나 할 수 있는 것이 아니고 개발행위허가(종전에는 형질변경허가라고 했음)를 득하고 목적사업을 완료했을 때( 준공필) 이를 입증하는 서류와 함께 제출해야 합니다.  불법적 형질변경했을 때는 지목변경을 해주지 않습니다.

 

산지전용과 산림형질변경

1. 임야`산림`산지의 개념 및 구별 :

임야`산림`산지는 법률상 엄격히 구별되는 개념입니다. 즉,

임야는 지적법상의 개념으로서 토지의 한 지목이고(참고로, 임야란 "산림 및 原野를 이루고 있는 수림지`죽림지`암석지`자갈땅`모래땅`습지`황무지 등의 토지"를 말합니다. 지적법시행령 제5조 제5호 참조),

산림은 산지법상의 개념으로서 집단적으로 생육하고 있는 입목`죽과 그 토지를 말하고 산지의 상위개념이며(동법 제2조 제1항 제1호 참조),

산지는 입목`죽과 함께 산림을 구성하는 2대 요소로서 입목`죽이 생육하고 있는 토지 그 자체를 말하는 것이고(산지관리법 제2조 제1호 참조) 다만 그 중요성에 비추어 산지관리법이라는 별도의 법을 제정하여 따로 관리하고 있습니다.

요컨데, 산지는 임야임과 동시에 산림에 속하지만, 임야와 산림은 그 의미나 범위가 상이한 개념입니다.(구체적인 내용은 위에 열거한 법률을 여러 번 읽어가며 확인하기 바랍니다)

2. 산지전용과 산림형질변경의 개념 및 구별

형질변경과 전용은 서로 구별되는 개념입니다.

즉, 널리 '토지의 형질변경'이라 함은 당해 토지의 형태나 그 구성요소의 성질을 물리적으로 변경하는 것인데 반하여,

‘토지 또는 건축물의 전용'은 당해 토지나 건축물을 본래의 용도와 다른 용도로 사용하거나(즉, 용도외 사용) 또는 그에 수반하여 당해 토지나 건축물의 형질변경을 하는 것을 말합니다.

요컨데, 전용은 ‘1. 용도외 사용'을 의미하거나 ’2. 용도외 사용과 형질변경'을 의미하는 것입니다.

이에 따라, 산림법은 '제5장 산림의 보호 제1절 산림의 형질변경 등'이라는 제목 하에 제90조 내지 제96조에서 입목벌채와 임산물의 굴취`채취에 관하여만 규정하고 있고,

산지관리법 제2조 제2호는 "산지전용이라 함은 산지를 조림·육림 및 토석의 굴취·채취 그 밖에 대통령령이 정하는 임산물생산의 용도 외로 사용하거나 이를 위하여 산지의 형질을 변경하는 것을 말한다."고 규정하고 있으며,

농지법 제2조 제9호는 "농지의 전용이라 함은 농지를 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량외의 목적에 사용하는 것을 말한다."고 규정하고 있는 것입니다.

산림형질변경 허가 절차도

[ 산림훼손 허가절차 ]

산림형질변경자

▼            ← 사업계획서.훼손임지실측도

                    벌채구역도.소유권증명서류

                    (등기등본.토지사용승낙서)

                       

산림변경허가신청

▼            ← 처리기간:시장.군수 15일

                    시.도지사 25일

시장, 군수 (산림과)

▼

허가통보    ← 대체농지 조성비

                    농지전용 부담금

▼                  개발부담금

비용납부

▼            ← 복구비 통지후 30일 이내

                    원상복구 예치금 예치

허가증교부

▼            ← 건축물 30%이상 진척시가능

                    필히 측량 실시

                    원상복구비 정산 환불

착공신고(3개월내)

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준공신청