농어촌주택 양도세 관련

올해부터 도시민의 농어촌주택 구입 부담이 줄어든다. 양도세를 매길 때 주택수에 포함되지 않는 농어촌주택 기준이 종전 구입시 기준시가 7000만원 이하에서 1억5000만원 이하로 올해부터 완화됐기 때문이다. 농어촌주택이란 수도권 이외 읍·면지역에 있는 주택을 말한다. 이에 따라 수도권에서 가까운 강원도 등의 읍·면지역에서 세부담이 덜한 저렴한 농가주택을 구입해 장기로 묶어 두는 투자사례가 크게 늘어날 것으로 예상된다.   1억5000만원까지 3년 보유하면 양도세 중과 안돼 이전까지 주택 한 채를 갖고 있는 사람이 추가로 구입하더라도 주택수 산정에서 제외되는 농어촌주택의 기준은 ▶대지면적 660㎡ 이하이면서 ▶주택 연면적 150㎡(공동주택은 전용면적 116㎡) 이하이고 ▶기준시가 7000만원 이하인 농어촌주택으로 제한돼 왔다. 이번에 개정된 조세특례제한법은 대지면적과 주택 연면적 기준은 종전대로 유지하는 대신 기준시가만 종전 7000만원 이하에서 1억5000만원 이하로 완화한 것이다. 이에 따라 1주택자가 이런 조건의 농어촌주택을 구입해 갖고 있다가 기존 주택을 팔더라도 기존 주택은 1주택에 해당하는 양도세율을 적용받게 된다. 기존 주택이 1주택 양도세 비과세 요건(3년 보유 등)에 맞으면 기존 주택에 양도세를 내지 않고 그렇지 않으면 9~36%의 양도세 적용을 받는다. 다만 농어촌주택을 3년 이상 보유한 뒤 기존 주택을 팔아야 이런 혜택을 받는다. 3년 전에 팔면 1가구2주택 양도세 중과 규정을 그대로 적용받게 된다. 기존 2주택자가 구입하는 농어촌주택의 경우에도 이 농가주택의 기준시가가 1억5000만원 이하면 주택 수에 포함되지 않아 기존 보유 주택을 먼저 팔때 양도세가 50%만 부과된다. 농어촌주택의 양도세 특례는 2주택 이상 등 다주택자의 양도세 중과를 따질 때 지방의 공시가격 3억원 이하 주택을 주택수에서 빼주는 것과는 다르다. 이 때 양도세 중과 제외 혜택을 받는 주택은 3억원 이하 지방 주택이다. 다른 주택 소유 여부에 상관 없이 3억원 이하 지방 주택을 먼저 팔면 1주택 기준의 양도세를 내는 것이다. 지방 주택 외의 다른 주택을 먼저 팔 때는 지방 주택을 포함한 주택수에 따라 양도세 중과를 받는다. 중과세율은 2주택 50%, 3주택 이상 60%다. 여기다 이번에 1억5000만원으로 완화되면서 기존 주택을 팔 때의 농어촌주택 가격제한도 없어졌다. 기존에는 기존 주택을 팔 때 농어촌주택의 공시가격이 1억원을 넘으면 안됐다. 7000만원에 산 농어촌주택 가격이 1억원 넘게 오르면 기존 주택 양도세 혜택을 보지 못하는 것으로 농어촌주택 집값이 많이 오르면 안되는 것이었다. 하지만 이번에 이 같은 1억원 가격제한이 아예 없어졌다. 기존 주택을 팔 때 농어촌주택 가격이 얼마든 상관 없이 양도세 혜택을 보는 것이다. 농어촌주택 가격 상승을 기대한 투자의 장애물이 걷힌 셈이다.       올해 12월 말까지 구입한 농가주택이 대상 위의 조건을 갖춘 모든 농어촌주택이 양도세 특례 대상은 아니다. 대상 지역은 수도권과 광역시 이외 지역으로 종전 규정을 유지했다. 도시지역, 투기지역과 토지거래허가구역에 소재한 농촌주택도 종전처럼 완화 대상에서 제외시켰다. 또 2008년 1월 1일부터 12월 31일까지 취득하거나 신축한 농어촌주택만 해당된다. 내년 이후 취득하거나 신축한 농어촌주택은 대상에서 제외된다. 양도세 부담 완화로 도시민들이 개발재료 등이 있어 집값이 많이 오를 것으로 예상되는 지역의 투자용 농어촌주택 매입이 늘어날 것으로 예상된다. 한편 조세특례제한법은 조세부과에서 면제·감액 등의 예외조치 등을 만드는 법으로 1965년 제정됐다. 지금까지 130여 차례에 걸친 개정을 통해 세금 면제·감액 대상을 추가하거나 제외시켰다. 2003년 조세특례제한법을 개정해 추가된 농어촌주택 취득자에 대한 양도세 과세특례 요건은 당초 2005년 12월 31일까지로 시한에 한정돼 있었다. 그러나 정부는 도시민의 농촌이주 촉진을 위해 2005년 법을 개정해 이 시한을 2008년 12월 31일까지로 연장키로 했다. 농어촌주택 취득자 양도세 특례 변경 내용 기존 개정 -취득시 기준시가 7000만원 이하 -기존 일반주택 양도시 농어촌주택 기준시가 1억원 이하 *기존주택 보유자가 농어촌주택을 취득하여 3년이상 보유하다 기존주택 양도시 1주택 소유로 보아 1세대 1주택 비과세 규정 적용 · 소재지:광역시,수도권,투기지역,토지거래허가구역 외 지역 · 면적:주택 45평(아파트 35평)이하 대지 200평이하 -취득시 기준시가 1억5000만원 -기존 일반주택 양도시 농어촌주택 가격요건 폐지 - 개정이유 : 도시민의 농촌이주 촉진을 통한 국가균형발전 지원 - 적용시기 : ’08.1.1.이후 농어촌주택 취득분부터 적용 * 일반주택 양도시 농어촌주택 가액요건 폐지는 ’08.1.1.이후 양도분부터 적용