토지 현장답사할 때 8가지 점검사항

토지 현장 답사할 때 점검해야 할 사항들을 정리해보았습니다.
일반적인 내용이지만 막상 답사를 할 때 놓치기 쉬운 것들입니다. 정리한 내용들은 한번 실수를 하고나면 경제적으로나 정신적으로 큰 피해를 보는 사항이므로 현장답사를 할 때 반드시 챙겨보아야 합니다.

첫째, 접근성을 파악해야 합니다.

목적토지로 차를 타고 가면서 접근성을 파악해 보는 것이 좋습니다.
고속도로로 인터체인지나 국도 또는 지방도로에서 얼마나 들어가는지 면사무소에서 얼마나 들어가는지 알아야 합니다.
접근성은 거리(㎞)를 알아보고 또 소요시간도 알아야 합니다.
가는 길이 포장도로인지 비포장도로인지 폭이 몇 M인지도 매우 중요합니다. 전체적으로는 집에서 출발해 대강 몇 시간 몇 분이 걸리는지도 계산해 보아야 합니다.
물론 실제 계절별로 하루 시간대별로 차이가 큽니다.

둘째, 현장에 가까와지면서 목적토지로의 진입도로를 점검합니다.

목적지에 거의 다 오게되면 걸어서 목적토지에의 진입도로를 접검합니다.
목적 토지가 기존 도로에 접해 있는가와 그 도로는 폭이 얼마고 포장인지 아닌지를 살펴보아야 합니다.
또 그 도로는 지적도상에 나타난 누구나 이용할 수 있는 공로(公路)인지 아니면 개인이 만든 사도(私道)인가 하는 것도 매우 중요합니다. 후에 건축허가의 필요조건이기 때문입니다.
좋은 땅이지만 길이 없는 소위 맹지는 타인 소유의 땅에 별도 토지사용승락서를 받아야 농지전용과 건축허가가 가능합니다. 토지사용승락은 사용료도 문제지만 승락지주가 바뀌었을 때 새로 승락을 받아야하기 때문에 후일 복잡한 분쟁의 소지가 있습니다.

셋째, 현장에 도착해 목적지 주변의 경치와 지반을 둘러봅니다.

배산임수의 명당터라면 좋겠지만 그렇지 않고 들판 가운데 있거나 산에 바짝 붙어 있거나 하는 것은 피해야 합니다.
멀리 산이나 강, 하천을 조망할 수 있다면 좋을 것입니다. 하여튼 주변 경치와 풍광은 각자 나름대로 취향이 다르니 일률적으로 좋다는 표준은 없다고 봅니다. 자기 마음에 들면 됩니다.
단 경치가 좋고 마음에 드는 땅은 대개 비싸다는 점을 우선 염두에 두고 접근해야 합니다.

넷째, 마을이나 지역의 특성과 분위기를 파악해 봅니다.

이 부분은 실제 처음 한번 가서 알아내기란 쉽지 않습니다.
마을이 오래된 집성촌이라든가 아니면 경우 없이 막무가내인 사람이 옆에 살고 았다든가, 또는 과거에 집단타살 또는 자살의 기억이 있다든가하는 것들은 살아보기 전까지는 정말 알기 힘듭니다.
가능하다면 자주 동네를 찾아와 동네 구멍가게 같은 곳에 앉아서 마을사람에게 물어 보는 길밖엔 도리가 없습니다.

다섯째, 지적도를 들고 정확한 경계와 도로를 파악합니다.

현장답사를 할 때 이 부분이 가장 중요한 하이라이트입니다. 그러나 대부분의 답사자는 이 부분을 오히려 소홀히 하고 그저 주변의 경치에 취해 대충 넘어갑니다.
진입도로는 물론 땅의 위치와 경계와 모양 그리고 땅이 앉은 향은 대단히 중요합니다. 후일 집을 지을 때 어떤 방향으로 집을 앉힐지를 머릿속으로 구상해 보는 것이 좋습니다.
집을 지을 앞 전망이 산에 가리거나 어둡거나 하면 좋지 않을 것입니다.
경계 옆에 비닐하우스가 있어도 별로 좋지 않을 것입니다. 또 옆의 밭이나 산이 홍수 피해나 토사, 붕궤, 함몰 등의 전력이 있거나 그럴 위험이 있어도 좋지 않을 것입니다.

여섯째, 주변 2㎞ 이내에 혐오시설이 있는지 알아봅니다.

농촌생활에 있어서 좋은 공기 외에도 맑은 물은 생명이고 시골에서 사는 목적입니다.
그런데 주변에 공동묘지나 화장장, 또는 하수종말처리장이나 쓰레기 매립장, 광산 등이 있으면 좋은 물을 얻을 수 없습니다.
공기도 마찬가지입니다. 또 비행기이동통로가 되어 소음이 심한 것도 안좋습니다. 염색가공, 가죽, 목재가구공장등 공해공장이나 레미콘공장 등도 기피시설입니다.
이런 것들은 산 뒤편이나 마을구석 등 육안으로 잘 보이지 않는 거리에 있으므로 5만분의 1 전국지도 등을 보고 주변의 공장이나 혐오시설을 미리 또는 다녀온 후에 도상 점검하면 좋습니다.

일곱째, 전기와 전화를 쉽게 끌 수 있는지 점검합니다.

전원주택 신축에 있어 전기와 전화 그리고 물의 조달은 생활의 기본인 동시에 농지전용과 건축허가의 필수점검사항입니다.
목적토지가 마을 한 가운데 또는 기존마을에 인접해 있다면 이런 문제는 신경을 쓰지 않아도 됩니다. 기존 농가주택이 현존하거나 있던 자라도 마찬가지입니다.
그러나 마을에서 떨어져 잇는 외진 개울가나 산속이라면 신규 인입비용도 대강 고려해 보아야 합니다.
전화는 핸드폰을 쓰면 되겠지만 전기는 생활에 필수적인데 마을에서 멀리 떨어질수록 그 비용이 만만치 않습니다.
전기 신규가설비는 기존전가가설지역으로 부터 200M까지는 기본료이나 그 후 1M 당 48,400원씩 가설비가 추가됩니다.
에컨대 마을에서 1㎞떨어진 곳의 가설비는 약 3천9백만원이 추가 부담이 됩니다.

여덟째, 식수를 어떻게 조달하는지 검토해 봅니다.

식수는 농촌에서도 기본적인 선결사항입니다.
목적토지 인근에 광역상수도나 간이상수도가 있는지 만일 지하수를 팔 경우 식수량은 풍부한지 가볍게 점검해 보아야 합니다.
우리나라는 아직은 어디를 파나 지하수가 잘 나와 큰 문제는 없습니다. 오히려 물맛과 수질이 문제가 될 것입니다.
근처에 약수터기 있거나 좋은 계곡물이 있다면 금상첨화일 것입니다.

글·이상일(공인중개사, 경매, 권리분석사, 031-422-6161)

■ 글쓴이 : OK시골