귀농 부동산 등기는 누구 명의로 하는 것이 좋은가

부동산을 매입하고 나서 등기할 때 부부 중 누구 명의로 할 것인지 고민하는 사람들이 많다.
우선 이미 부동산을 많이 갖고 있는 배우자보다는 소유한 부동산이 전혀 없거나 적은 배우자 명의로 등기하는 것이 유리하다.

2005년 12월부터 초과 누진세율을 적용하는 종합부동산세가 시행됨에 따라 한 사람 명의로 부동산을 많이 소유하면 그만큼 높은 세율을 적용받기 때문이다.

부동산을 많이 소유한 배우자가 먼저 사망하게 되면 발생하는 상속세 또한 무시할 수 없다.

그렇다고 무턱대고 부동산이 적은 배우자 명의로만 등기할 수도 없는 노릇이다.
배우자 증여 공제 한도가 10년간 3억 원이므로, 과거 10년 동안 배우자에게 증여한 사실이 없다면 이를 적극 활용할 필요가 있다.

만약 부부가 소유한 부동산이 상속세를 걱정할 만큼 많지 않다거나 과거에 이미 배우자에게 증여한 경우 혹은 배우자 증여 공제 한도를 이미 소진한 경우에는 부부 공동 명의로 등기하는 것도 현명한 방법이다.

부부 공동 명의로 부동산을 등기했을 경우 얻게 되는 이점들을 소개하면 다음과 같다.

첫째, 배우자 단독의 부동산 처분과 보증을 예방할 수 있다.
부부 공동 명의로 등기하면 부동산을 처분하거나 보증을 설 때 공동 명의자의 동의가 필요하기 때문이다.

둘째, 양도소득세를 절감할 수 있다.
공동 명의의 부동산을 매각할 경우 양도소득세는 공동 명의자 지분에 해당하는 양도가액을 기준으로 별도로 산출한다. 따라서 부부 각자가 기본공제를 받게 되고, 누진세율이 적용되어 세율도 낮게 적용된다.

셋째, 재산세와 종합토지세 등 종합부동산세를 절감할 수 있다.
종합부동산세는 초과누진세율 체계로 과세되므로 단독 명의보다 공동 명의로 할 경우 보다 낮은 세율을 적용받을 수 있다. 이는 양도소득세의 누진세율로 인한 절감 효과와 동일 하다.

넷째, 경매될 때도 절대적으로 유리하다.
부 동산이 경매에 넘어가더라도 공동 명의자의 동의가 없으면 경매 개시 결정이 나기 어렵다. 만약 경매 개시 결정이 난다 해도 지분이 2분의 1에 불과한 부동산은 경매 참여자들이 꺼리며, 낙찰 결정이 나더라도 싼값에 낙찰될 확률이 높다.
이 경우 공동 명의자가 경매 법원에 우선매수 신고를 하면 낙찰된 값에 되살릴 수 있다.

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