임야를 중심으로 토지를 매입할 때 살펴봐야 할 내용들을 정리해보았습니다. +
자연적 여건
■ 지형
예로부터 선조들은 좋은 땅을 말할 때 배산임수(背山臨水)라는 말을 흔히 썼습니다.
‘뒤로는 산이 있고 앞으로는 개울이 흐르는 땅’을 말하는데, 거기에 남향의 부지는 아직도 유효한 최적의 입지조건입니다.
주의해야 할 것은 하천 등이 주택부지와 너무 가까운 것은 피해야 합니다. 하천 등이 주택부지와 너무 가까우면 평상시에는 물이 넘치지 않는다 하더라도 여름철 장마 때에는 일시적으로 범람할 수 있기 때문입니다.
그러므로 사전에 그런 문제를 방지하기 위해 그 지역에 대해서 잘 아는 인근 지역 주민들의 의견을 충분히 수렴하는 것이 좋습니다.
■ 지반의 상태
가급적이면 ‘본 땅’이 좋습니다.
풍수에서는 “수맥이 통과하는 곳이나 수맥이 모이는 장소에는 기(氣)가 빠져 아프거나 안 좋은 일들이 생긴다”고 했으니 지반의 상태를 점검할 때 잊지 말아야 합니다.
■ 경사도
경사도는 완만한 경사도가 최적입니다.
임야에서는 급경사일 경우 전용허가를 얻기가 쉽지 않고 토목공사비도 많이 소요되어 건축공사비의 증가 요인이 됩니다.
반대로 주변지역보다 낮은 지역에 위치하는 경우에는 성토를 하여야 하는 문제점을 안고 있기도 합니다.
■ 토질
자갈이 너무 많거나 토질이 부석부석하고 검은 진흙이 많으면 가급적 피하고 토질은 굳고 단단한 땅이 좋습니다.
■ 형상
산의 형세가 삐뚤거나 부서진 모양을 이룬 곳은 좋지 않고 무엇보다도 산줄기가 끊어지지 않아야 합니다.
산에는 임상(산림의 하층에서 생육하고 있는 관목·초본·이끼 등의 하층식생의 총칭)이 너무 많으면 전용하기가 쉽지 않으니 임상이 많은 곳은 또한 피해야 합니다.
■ 기후조건
너무 춥거나 너무 더운 지역, 일조시간, 강수 및 강설량, 안개 등 지역적으로 기후 조건에 차이가 있을 수 있으니 본인의 취향을 고려하여 선택하여야 합니다.
■ 저수지, 강, 계곡 등
물이 있는 곳이면 풍경이 아름답고 사람들이 모이는 곳이라 지역적으로 토지가격이 높게 형성 될 소지가 많습니다.
반면 습도가 많고 안개 때문에 일조량이 떨어지는 취약성도 있으니 신중히 검토해야 합니다.
사회적 여건
■ 도로여건
도시로 출퇴근을 해야 하는 경우 출퇴근시간이 1시간이내여야 하고 1시간이내에 도달 할 수 있으려면 도로망이 잘 정비되어 있어야 합니다.
그러므로 고속도로 톨게이트나 국도로 쉽게 접근 할 수 있는 지역이 적절합니다.
만약 주 도로가 하나일 경우에는 교통체증이나 교통사고 시 많은 시간이 소요될 소지가 있으니 대체도로가 있는지를 살펴보는 것도 좋습니다.
■ 대중교통여건
자동차가 생활의 일부분이 되면서 출퇴근은 대부분 자가용으로 하게 되었습니다.
하지만 매일 자가용을 운행할 수 없는 경우에는 버스나 지하철 또는 기차 등으로 대중교통 수단과 연계될 수 있는 지역인지를 꼼꼼히 살펴보는 세심함도 필요합니다.
■ 교육여건
초·중·고등학교 등이 근방에 있는 지역이 좋습니다.
누구나 전원생활을 꿈꾸고 있지만 막상 실행하지 못하는 이유 중에 가장 큰 요인이 자녀의 교육문제이기 때문입니다.
■ 의료시설여건
의료시설의 접근성은 상당히 중요한 요인이 될 수 있습니다.
갑작스런 비상사태가 생길 수 있기 때문이기도 하지만 인근에 입지하고 있으면 부가가치를 높이는 요인이 될 수 있기 때문입니다.
■ 위험·혐오시설
위험한 물질을 제조하는 공장, 소음을 많이 발생시키는 공장, 악취를 배출하는 공장 등이 인근에 입지하고 있으면 주택지의 가치를 떨어뜨리는 요인이 됩니다.
따라서 위험, 혐오시설의 입지여부를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.
■ 근린상업시설의 입지
생필품을 원활하게 조달 할 수 있도록 배후지역에 근린상업시설들이 잘 발달되어 있어야 합니다.
최근에는 주말쇼핑을 하는 경우가 많기 때문입니다.
인문적 여건
■ 지역주민의 성향사람은 혼자서 살 수 없으므로 전원생활은 지역주민과의 교류가 상당히 중요합니다.
농촌지역은 도시의 개방적인 지역성과는 달리 씨족사회의 향토색이 짙은 배타적인 성격을 가지고 있기 때문에 외지인에게 배타적인 성향이 있는지를 살펴보아야 합니다.
그러나 무엇보다 지역주민과 융화할 수 있는 마음가짐이 더욱 필요합니다.
■ 주변지역의 개발여부
주변지역에 대규모 개발계획이 있으면 도로여건이 좋아지고 지역이 발달하게 되어 투자가치가 그만큼 증가하게 되는 요인이 됩니다.
■ 휴양시설 등의 입지여건
주말 나들이를 할 수 있는 장소가 인근에 있다면 좋습니다. 짜증나는 교통체증에서 벗어나 쾌적한 휴식을 취할 수 있는 요인이 됩니다.
개발 여건
■ 정사각형의 부지
직사각형이나 부정형부지의 경우에는 여유 공지 등이 많아 좋기는 하지만 주택을 짓기에는 적정하지 않은 경우가 흔히 있습니다.
물론 평형을 어떻게 하느냐의 여부에 따라 달라지지만 국민주택규모를 고려한다면 주택의 폭은 8~10m 이상은 확보해야 합니다.
따라서 부지의 형상은 정사각형의 정형이나 이와 비슷한 부지의 형상이 투자가치가 높게 형성됩니다.
■ 대지의 최소 폭
국민주택규모를 고려한다면 일반적으로 아파트의 경우에는 10~12m 이상의 주택 폭이 나오는데 그 이하가 되면 평면 계획이 흐트러질 수도 있습니다.
이 경우에는 실내인테리어로 해결해야 하는 경우나 혁신적인 평면설계를 시도하는 것도 하나의 방법입니다.
따라서 대지의 최소 폭은 조경과 주차여건 등을 감안한다면 최소한 25m 이상을 확보 할 수 있는 부지가 다른 부지에 비하여 선호도가 높습니다.
■ 도로 폭
주택을 건축 할 수 있으려면 최소한 4m 이상의 도로와 접해 있어야 합니다. 도로가 인접되어 있지 않는 맹지의 경우에는 건축허가를 받을 수 없기 때문입니다.
건축법에서는 모든 건축물은 4m 이상 도로에 접해야 하고 도로에 접한 대지의 길이는 2m 이상이어야 한다고 규정하고 있습니다.
또한 연면적이 600평 이상인 경우에는 6m 이상의 도로에 접해야 하고 도로에 접한 대지의 길이는 6m 이상이거나 4m 이상 2곳에 접해야 한다고 규정하고 있습니다.
■ 부지 방향
부지 방향은 전통적으로 남향이 일반적입니다.
남향 중에서도 정남향 보다는 남동향이 좋은 걸로 나타나고 있지만 최근에는 방향보다는 풍경을 선호하는 경향이 두드러집니다.
방향은 원래 냉난방시설이 변변치 못한 예전의 이야기가 되어버린 셈인데, 지금은 냉난방시설 발달로 방향은 중요한 고려 사항이 아닌 추세입니다. 행정적 여건 ■ 지적공부 확인
‘토지이용계획확인원’, ‘지적도’ 그리고 ‘토지대장’ 등은 반드시 확인하여야 합니다.
농림지역인지 관리지역인지 임야는 보전임지인지 아닌지를 반드시 확인해야 합니다. 보전임지에는 산림전용허가가 매우 까다롭기 때문이기도 하지만 실무에서는 거의 불가능한 것이 현실입니다.
또 산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 50%이상이거나 경사도가 심한 경우에는 산림전용허가를 받기가 실무에서는 매우 까다롭습니다.
이는 지역별로 법률을 적용하는 것이 다르기 때문에 반드시 확인해야 합니다.
■ 현황지목 파악
‘지목’이란 '토지의 이용 상황을 표시하는 것'으로 ‘토지대장’과 ‘지적도’ 또는 ‘임야도’에서 확인 할 수 있지만 지적공부에 등재되어 있는 ‘지목’은 ‘공부상지목’이고 실제로 이용하고 있는 ‘지목’은 ‘현황지목’입니다.
하지만 ‘공부상지목’과 ‘현황지목’이 다를 수 있으니 반드시 ‘현황지목’에 대한 개념을 숙지해야 합니다.
■ 소유권이전 여부
IMF 이후 정부에서는 부동산의 경기부양을 위하여 ‘토지취득규제지역(토지거래허가 지역, 토지거래신고지역)’을 1998년3월 이후에 대부분 해제하였습니다.
그렇다고 ‘토지취득규제제도’가 없어졌다고 해서 취득을 자유롭게 할 수 있는 것은 아닙니다.
‘토 지취득규제제도’가 대부분 해제되면서 임야의 경우에는 ‘임야매매증명’이 없어져 누구나 임야를 취득 할 수 있으나, 농지의 경우에는 아직까지도 ‘농지취득자격증명’을 발급 받아야 농지를 취득 할 수 있기 때문에 누구나 농지를 취득 할 수 있는 것은 아닙니다.
하지만 예전보다는 훨씬 수월하게 취득 할 수 있는 길이 열려 있는 것은 사실입니다.
■ 특별한 규제
지역마다 적용되는 특별한 규제제도가 어느 지역이든지 있게 마련입니다. 특히 아래의 수도권 팔당상수원 인접지역은 세심한 주의를 해야 합니다.
글 | 이상일(공인중개사, 경매사, 권리분석사, 031-422-6161)
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