농지전용 허가

▒농지 전용 신고▒

 

■ 관련법규 및 처리 절차
■ 농지법 제37조 농지법시행령 제40조, 제41조
■ 처리기간 : 10일
● 농지전용 신고대상
1. 농업인 주택, 농업용시설, 농수산물 유통가공시설
2. 어린이 놀이터, 마을회관등 농업인의 공동생활 편익시설
3. 농수산관련시험 연구시설과 양어장, 양식장 등 어업용 시설

● 민원인이 농지전용 신고시 준비하여야 할 사항
     ※ 농지법 시행규칙 제30조

1. 전용목적 및 시설물의 활용계획등을 명시한 사업계획서
2. 당해농지의 소유권을 입증하는 서류, 또는 사용승락서, 사용승락의 뜻이 기재 된 매매계약서등
3. 전용예정구역이 표시된 지적도 등본 또는 임야도 등본
4. 피해방지계획서 (해당되는 경우)
5. 변경내용을 증명할 수 있는 서류를 포함한 변경사유서 및 신고증 (변경신고에 한함)

● 비용 및 수수료 ○ 수수료 5,000원

● 업무처리 절차
① 민원인이 신청서류를 구비하여 농지관리위원회에 접수 - ② 농지관리위원회는 확인 후 읍면장에게 송부 - ③ 읍면장이 사실 확인 검토 - ④ 신고수리결과 통보 및 신고수리증 교부

● 기타사항

○ 농지전용은 가급적 집단화된 농지의 중심부에 위치하지 아니하고 보전가치가 낮은 농지를 활용하여야 합니다.

***전원주택에 적합한 땅 고르기*** *토질을 유심히 살펴보십시오. 항상 습기가 많고 힘없이 푹푹 꺼지며 검은색이 나는 땅은 배수가 원활치 않은 땅이기 때문에 피해야 합니다. 반대로 배수가 너무 잘되어 항시 마른 땅이나 암석이 많은 땅도 피해야 합니다. 배수가 잘되어 습하지 않고, 쉽게 마르지 않으면서 모래나 암석이 적어 식물의 생장에 좋은 비석비토(非石非土 :돌도 아니고 흙도 아닌) 터를 고르는 것이 좋습니다. *저지대,경사지는 피해야 합니다. 저지대는 장마나 홍수 때 침수 우려가 있고, 땅이 습해서 농작물이 잘자라지 않습니다. 배수를 철저히 하지 않고 습지에 건축할 경우 건축물이 기울거나 붕괴되기도 합니다. 또한 경사지를 무리하게 깎아 부지를 조성한 경우에는 토사유출로 인한 붕괴 위험이 높습니다. 옹벽이나 석축을 쌓아 부지를 조성한 경우도, 토지의 지반이 단단해지기 전에 건축을 하면 차후 조금씩 땅이 가라앉고 건축물이 기울어 붕괴되기 쉽기 때문에 따로 지반 강화작업을 반드시 해주어야 합니다. *물길이 있는 땅을 피해야 합니다. 농지를 매입한 경우 농지는 원래 물길이 있는 땅이기 때문에 지반강화를 반드시 해야합니다. 이 경우 무리하게 물길을 막아 건축하면 차후 부지의 약한 부분을 타고 물이 흘러 건축물이 위험해 지기도 합니다. 또한 주택 아래 수맥이 흐르면 건강에 좋지 않습니다. ***전원주택을 짓기 위해선 먼저 토지에 대하여 전용허가를 득 해야만 합니다. *전용허가의 대상 준농림지 즉, 비농업진흥지역(농지법) 혹은 준보전임지 (산림법) 의 농지 또는 임야이다. 단, 전업농의 경우 농업진흥지역 내 농업진흥구역에서 농가주택 건설용으로 200평 한도내에서 전용이 가능하다. 이때 전업 농의 기준은, 농,임,축산업의 수입이 그 가족 연간 총수입의 1/2 이상이거나 가족 전체 노동력의 1/2 이상을 투입하여 농,임,축산업을 경영하거나, 해당농지 소재 읍,면 혹은 연접한 읍,면에 전가족이 거주하는 경우이다. 그러나 이러한 경우라도 전용의 불가피함을 입증해야 하며,논의 경우 전용이 어려워 허가 반려될 수도 있다. @위와같은 내용은 정부의 법 개정으로 바뀔 수 있슴. ***전용허가시 미리 알아두어야 할 사항 전용 허가신청자는 허가완료 전에는 허가를 얻은 토지를 매도할 수 없음 전용허가시는 소유상한(303평-농지법)이 적용되지 않는다 필지 전체 중 허가 신청 면적분에 대해서만 전용 후 소유가능하다. *농지전용의 독특함 농지전용허가 신청의 주체는 농지를 전용하고자 하는 자로서 전용 하고자 하는 농지의 소유권 을 입증하는 서류를 제출해야하는데 이를 토지사용승락서로 대체할 수 있다. 때문에 외지에 거주하는 사람이 현지거주 요건을 갖추지 않고도 농지를 매입하여 집을 지을 수 있다. *농지전용 허가권자 농업진흥지역 내 토지는 606평 미만, 농업진흥 지역 외 농지는 1815평까지 시장,군수가 전용허가권을 가진다.이를 넘는 규모에 대해서는 농림수산부 장관이 허가권자가 된다. *전용 가능면적 전용시 주택지는 303평, 근린생활시설은 151평까지 전용이 가능하나, 각 자치단체에서 정하 는 바에 따라 다르다. 농지전용 완료일로부터 8년이 경과되지 않은 때 전용목적과 다른 용도로 토지를 이용할 경 우는 처벌 받게된다. ***시골농가를 사는 방법 1.전문중개업소 이용 　전원주택 전문 중개업소는 비단 매매 뿐아니라 농가주택을 매입하여 개조.보수 하거나, 주택 신축업무까지 알선하거나 대행합니다. 2.농어촌 빈집센터 이용 　각 시.군 주택계 또는 건축계등에 마련된 농어촌 빈집 센터를 이용해보십시오. 농어촌 빈집센터는 각 자치단체들이 버려진 농가를 빈집 수요자와 연결해 주기 위해 운영하고 있습니다. 위치나,면적,사진 등 필요한 정보는 농어촌 빈집센터에 직접 방문하여야 확인할 수 있고, 대체로 개보수하기 힘들 정도로 노후된 주택이 많다는 점도 미리 알아야합니다. 농어촌 빈집센터에서는 권리관계에 대한 정보 및 매매알선 등은 하지 않기 때문에 직접 여러가지를 확인하는 절차가 반드시 필요합니다. *중점적으로 확인해야하는 사항은 권리관계 및 지목 (소유권 제한사항,대지여부,무허가 주택 여부 확인) 토지거래허가 사항 : 500평방미터 초과토지는 경기도 전역에서 거래허가를 받음 부속 토지(전,답)면적 : 303평방미터 미만은 소유권 이전 불가 등 입니다. ***전원주택. 목조주택 건축시 유의할 점 -계약서에 하자 책임소재 명시 1.전원주택 건축을 전문업체에 맡길 때 우선 고려해야 할 점은 일단 시공업체가 얼마나 많은 집을 지었는가를 살펴야 한다. 특히 목조 통나무.공업화 주택등은 국내에 기술이 보급된 지 얼마 안돼 아직까지는 숙련된 기술자가 적고 공법이 생소하기 때문에 해당 업체의시공실적을 반드시 확인해야 한다. 시공을 많이 하면 할수록 노하우가 축적되며 훈련된 기술자를 많이 확보해 하자가 발생할 확률이 적어지기 때문이다. 2.적어도 둘 이상의 시공업체를 대상에 올려두고 해당 업체에서 시공한 주택을 직접 찾아가 눈으로 살펴보고 선택하는 것이 좋다. 또 사후관리와 하자 발생때 처리 원칙과 책임문제를 계약서에 분명히 밝혀 두는 게 좋다. 3.전원주택에 하자가 생기면 보통 시행사에서 책임을 지게 돼있지만 시행사가 컨설팅 업체이거나 지주가 분양하는 경우 시공을 대행시키는 경우가 많기 때문에 건축이 끝난 뒤 책임소재가 불명확해지는 경우가 종종 있다. 4.때문에 부실시공이나 하자발생때 분명하게 책임소재를 계약서에 명시해야 나중에 입주자에게 피해가 없다. 또한 계약때 상세한 자재명세서를 받아두면 시공단계에서 업체와 건축비를 둘러싼 마찰을 줄일 수 있다. 5.한편 목조주택은 외국모델을 그대로 수입해 시공하는 경우 주방.창문의 높이나 화장실 등이 한국인의 체형에 안맞는 수도 있으므로 설계 과정에서 면밀히 살펴야 나중에 후회를 안한다. 6.지나치게 복잡한 구조는 공사비를 높일 뿐 아니라 하자발생의 요인이 될 수 있으므로 되도록 꼭 필요한 것만 포함해 단순하고 명료하게 설계하는 것이 좋다. 이밖에 필요 이상으로 외국자재를 수입해 시공하는 경우도 단가를 높이는 요인이 될 수 있다. ***전원주택과 그린벨트 1.최근 전원주택의 유행과 함께 비교적 도심에 가깝고, 개발제한으로 인해 주거환경이 쾌적한 그린벨트내에 주택 마련하는 것에 관심이 많다. 2.외지인이 그린벨트 내에 집을 마련하는 방법은 낡은 주택을 구입, 증·개축하거나 그린벨트내 다 른 곳에 새 집을 지을 수 있는 이축권(일명 용마루)을 매입하는 형식으로 집을 새로 짓는 방법 등 두 가지가 있다. 그린벨트내의 주택신축은 허용되지 않으며 증·개축만 가능하다. 증·개축은 기존면적을 포함하여 연면적 100㎡(30.25평)까지 가능하며 이때 증·개축 면적은 주거용 면적만을 말하는 것으로 주택부속시설인 지하층 면적은 제외된다. 단독주택을 건축하는 경우에는 2층이하로 해야 한다. 3.다만, 개발제한구역 안에 주택을 소유하고 있고 개발제한구역 지정 이전부터 거주하고 있던 원주 민들은 연면적 200㎡(60.5평)까지 증.개축이 가능하다. 4.정부가 발표한 '그린벨트 제도개선 기본원칙'에는 원주민에게는 기존주택을 3층이하로 90평까지 증.개축 할 수 있으며, 90평 중 1가구 30평에 한해 자녀분가용으로 분할등기를 허용하고 있다. 또 그 지역에서 5년이상 거주한 사람은 132㎡(39.93평)까지 증.개축이 가능하다. 기존 대지면적이 워낙 좁아 건축 면적 30.25평짜리 집도 못 지을 경우 인근토지를 택지로 용도변경해 30.25평까지 집을 지을 수 있다. 이때는 자신이 소유한 농경지를 일부택지로 전용하든지 아니면 인근 농경 지를 구입하거나 임대해 대지면적을 늘릴 수 있다. 물론 관할 시.군에 주택증축신고서를 제출해야 한다. 그린밸트 지정 이후에 지은 집은 불법이므로 증 개축 방법이 있다. 증.개축이 가능한 합법적인 집인가는 해당 주택이 읍.면.동사무소의 그린벨트 관리대장에 올라 있는가를 확인하면 된다. 증.개축을 할 때는 시.군에 신고하면되고 이전허가는 25.7평 이상만 한다. 공익사업으로 기존주택이 철거될 때 빈발하는 수해로 이전이 불가피한 경우 기존 집을 헐고 그린 벨트내 다른곳에 새 집을 지을 수 있는 권리가 이축권이다. 이 경우 이축허가를 받을 수 있는 자 는 철거당시 건축물의 소유자에 한하며 준공검사 완료시까지는 명의변경이 금지되므로 대개 원래 소유자 명의로 새 집을 완공한 후 이를 매입하는 형식으로 소유권을 이전받는 방식을 사용하고 있다. 이축권은 동일한 읍,면 동에 하는 것을 원칙으로 하고 있고 임야를 제외하고는 지목에 관계없이 가 능한데, 도로가 확보되고 외딴 곳이 아닌 지역이어야 이축허가가 가능하므로 이축대상지를 구입 할때는 신중을 기해야 한다. 이축대상 주택인지는 관할 읍,면,동사무소에서 확인하면 된다. 그린벨트 주민들의 생활 불편을 해소 한다는 차원에서 신축이 금지된 공장,주택 등을 26종의 근 린생활시설로 용도 변경해 사용할 수 있다. 이 경우 공장,주택 등을 휴게음식점 및 일반음식점으 로 용도변경할 수 있는지는 6년이상 거주자 또는 허가신청일 현재 당해 개발제한구역안에서 당 해시설을 5년이상 직접 경영하고 있는 자에 한한다. ***전원주택 비워두면 세금 많이 낸다. -별장판정...*취득세,재산세등 중과 1가구 1주택도 양도세 물어... 1.전원주택에 대한 관심이 높아가고 있는 가운데 주택을 새로짓거나 농가주택을 산후 비워둘 경우 별장용으로 판정받아 세금이 중과세될 우려가 많아 주의가 요망되고 있다. 2. 현행 지방세법에 따르면 아파트 오피스텔 빌라 단독주택등이 상시 주거용으로 사용되지 않고 개 인 또는 가족의 휴양 피서 위락등의 용도로 사용되면 사치성 재산인 별장으로 판정돼 일반 주택 보다 취득세가 7.5배,종합토지세 및 재산세가 5∼26배나 중과세된다. 또 별장은 주택으로 간주하 지 않기 때문에 1가구 1주택자라도 보유기간에 관계없이 양도소득세를 내야 한다. 3.별장판정기준은 지방자치단체에 따라 조금씩 다르지만 건물의 상태나 면적보다는 거주를 하고 있는지에 초점이 맞춰진다. 4.일반적으로 지자체들이 별장으로 분류하는 체크포인트는 △전입신고가 안돼 있거나 한 사람만 전입등재된 경우 △밤에 불이 꺼져 있는 경우가 많고 평소 꺼져 있는 경우가 많고 평소 베란다에 빨래가 널리지 않는 경우 △관리비 전화요금고지서등이 우편함에 쌓여 있고 전기 전화 수도 사용량이 주말이나 휴가철에 집중되는 경우등이다