[전세 세입자] 확정일자, 전세권설정, 전세보증보험

1.  근저당 없이 등기부 깨끗하다면 전입신고하고 확정일자 받으면 전세권 등기를 해놓고
    사는 것이나 다름 없습니다.
     인도 + 전입 신고 + 확정일자는 주택임대차 보호법이라는 특별법으로 보호를 하는 것이고,
     전세권 등기는 민법으로 역시 보호를 하는 것으로 법의 취지는 거의 비슷합니다.

◉ 전세권 등기와 입주 ＋ 전입신고 ＋ 확정일자의 비교

구분		전세권 등기	입주 ＋ 전입신고 ＋ 확정일자
대상		주거용, 상가 기타 건물에 가능	사실상 주거용이면 가능(미등기, 무허가○)
요건		점유와 주민등록 신고 불필요	점유와 주민등록 이전 필요
대항력		등기한 당일에 효력 발생	전입신고하고 입주한 다음 날에 효력 발생
절차		주인 동의, 서류 구비하여 관할 법원에서 설정등기 한다.	세입자 단독으로 동사무소, 등기소, 공증인 사무소에서 임대계약서에 날인 받는다.
효력		건물 값에서만 전세금 우선 배당	건물 및 토지에서 보증금 전액 우선 배당
승계		제3자에게 승계(전대) 가능	제3자에 승계는 불가능, 이전은 불가능
필요서류	주인	① 등기필증, ② 인감증명서, ③ 인감 도장(위임장)	전세 계약서나 임대차 계약서만 가지고 가면 됩니다.
	세입자	① 주민등록등본, ② 도장(막도장), ③ 계약서
비용		등록세 ․ 지방교육세 0.24%, 증지 9천원(전세금이 5천만원이면 129,000원)	전세금과 보증금에 관계 없이 600원이면 가능(공증인 사무소 1,000원)

2.  전세 보증 보험도 전세금을 보장해주는 취지이니 전세금을 보호하는 목적은 똑 같습니다. 3.  단지 전세권과 확정일자가 좀 차이가 있는 것은
     (1)  전세권 등기는 바로 효력이 발생하지만 전입 신고와 인도는 "다음 날"에 대항력을
           갖추어서 전세권이 좀 낫고,
     (2)  경매가 되었을 때 전세는 건물에서만 배당을 받을 수 있어서 전세가 오히려
           불리하지만 확정일자는 토지 가액에도 배당을 받을 수 있어서 여기는 주택임대차 더 나으며
     (3)  전세는 바로 경매를 신청할 수 있지만 확정일자는 판결문(보증금 반환 청구의 소 제기)을
           받아야 경매를 신청할 수 있어서 여기는 확정일자가 좀 밀립니다.
       이런 차이만 있을 뿐입니다.
4.  전세권 등기는 하고 싶어도 못하는 것이 집주인이 등기에 필요한 등기 필증, 인감증명서,
     인감도장, 위임장을 주지 않으니 하고 싶어도 못합니다.
5.  그래서 이사 들어갈 때까지 "융자(대출)를 받지 않는다"는 단서를 계약서 특약 사항에
     기재를 하고 전입신고하고 확정일자를 받아서 살고 계시면 안전합니다.