등기부등본 보는 법

부동산 관련 공적 장부(이하 ‘공부’) 서류 중에서 ‘등기부등본’은 사람으로 치자면 주민등록등본과 유사하다고 볼 수 있다.

이 서류에는 해당 부동산의 위치, 면적, 소유권, 권리관계 등이 상세하게 나와 있다.
때문에 부동산을 살 땐 기본적으로 등기부등본을 확인해 문제가 없는지 살펴 봐야 한다.

보고 또 보고, 등기부등본

부동산 등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉘어져 있다. 표제부, 갑구, 을구 등이 그것이다.

표제부에는 해당 부동산의 위치, 용도, 면적 등이 기재돼 있다.
표제부에 기재되는 내용은 토지, 건물(주택, 상가) 등 부동산의 종류에 따라 약간씩 다르다.

토지의 경우엔 지번ㆍ지목, 건물의 경우에는 지번ㆍ구조ㆍ용도ㆍ면적 등이 기재된다.

갑구는 해당 부동산의 소유권에 관한 사항이 적혀 있다.
예컨대 어떤 사람이 부동산을 사면 그 이름이 소유권자로 갑구에 오른다.
또 빚 상환 독촉에 쫓기는 사람의 부동산 등기부등본 갑구에는 ‘가압류’ 가 설정돼 있을 수 있다.

부동산 소유자가 돈을 빌리면서 그 돈을 갚지 않을 때 본인 소유의 부동산을 대신 주기로 약속했을 경우 갑구에 ‘가등기’가 설정된다.
갑구에는 ▶압류 ▶가압류 ▶가등기 ▶가처분 ▶예고등기 ▶경매 신청등기 등이 기재된다.

이에 비해 등기부등본 을구는 소유권 이외의 권리관계를 나타낸다.
예를 들어 부동산을 담보로 잡고 은행에서 돈을 빌렸을 경우 등기부등본의 을구에 ‘근저당’이 설정된다.

을구엔 ▶저당권 ▶전세권 ▶지역권 ▶지상권 등의 설정 여부가 표시된다.

소유권 복잡한 부동산 등본은 책으로 한권

부동산을 살 땐 기본적으로 등기부등본을 먼저 떼 보아야 한다.
등기부등본의 발급은 부동산의 소재지와 상관없이 가까운 동사무소를 이용하면 된다.

2002년 10월 부동산 등기 전산화가 마무리되면서 대법원 사이트(www.scourt.go.kr)에서도 열람, 발급이 가능해졌다.
또 전국 213개 등기소와 시ㆍ군ㆍ구청, 지하철역 등에 설치된 자동발급기에서도 등기부등본을 발급받을 수 있다.

부동산을 살 때 등기부등본을 통해 제일 먼저 확인해보아야 할 사항은 실제 등기자와 매도인이 일치하는지 여부다. 이는 등기부등본 갑구에 기재된 인적사항과 매도인의 신분증을 비교하면 쉽게 확인이 가능하다.

이때 등기부등본상의 실제 등기자와 매도인의 신분이 서로 일치하지 않는다면 반드시 등기부등본상 주인의 인감이 첨부된 위임장을 받아 둬야 한다.

다음으로는 등기부등본 갑구를 통해 소유권에 관한 사항을 확인해 봐야 한다.
소유권이 복잡한 부동산의 경우 등기부등본 갑구가 수십 페이지에 이르는 경우도 있다.
이런 부동산은 소유권 확보에 문제가 있을 수 있으므로 세밀한 분석이 필요하다.

먼저 압류ㆍ가압류가 설정됐는지 여부를 확인해 봐야 한다.
압류ㆍ가압류는 소송을 통해 빚이나 손해를 되돌려 받거나 배상받기 전까지 채무자가 재산을 빼돌리지 못하도록 막기 위해 갑구에 설정된다.
압류ㆍ가압류된 부동산의 등기부등본 갑구에는 설정권자, 설정 연월일등이 기재돼 있다.

갑구에 문제 있으면 계약하지 말아야

해당 부동산이 가압류돼 있다면 소송 중이거나 준비 중인 것으로 판단하면 된다.
이때 최악의 경우 소송을 통해 지급확정 판결이 나면 부동산이 경매에 부쳐질 위험성이 있다는 점에 유의해야 한다.

가압류된 부동산은 일단 소유권을 넘겨받는데 어려움이 발생할 수 있기 때문에 투자에 신중을 기해야 한다.
원칙적으로 가압류가 된 부동산에 대하여 주인은 그 처분권을 상실하기 때문이다.

가처분은 빚을 현금으로 돌려받기보다는 부동산 그 자체를 차지하기 위한 등본 갑구에 설정하는 임시처분을 말한다. 예를 들어 이혼소송의 경우 가압류는 ‘돈(위자료)’을 받기 위해 신청하지만 가처분은 ‘부동산 그 자체‘를 받아내기 위해 신청한다.

가압류는 상대방의 모든 재산에 대해서 할 수 있지만 가처분은 상대방의 재산 중 부동산(주택, 아파트, 임야, 토지 등)에 대해서만 할 수 있다.

가처분된 부동산은 제3자에게 팔 수도 없고, 그것을 담보로 금융기관에서 대출을 받을 수도 없고, 다른 사람 이름으로 명의를 변경할 수도 없기 때문에 주의해야 한다.

가등기는 땅주인이 돈을 빌리면서 그 돈을 기한내 갚지 않을 경우 부동산을 대신 주기로 약속했을 때 설정된다. 가등기는 본등기전에 하는 임시등기로 보면 된다.

부동산 주인이 빚을 갚지 못하면 채권자는 가등기를 근거로 본등기 청구권을 행사해 그 소유권을 취득하게 된다.
가등기된 부동산은 그 이후에 이루어지는 등기는 모두 효력을 상실하기 때문에 가급적 매입하지 않는 것이 좋다.

을구에선 지상권 설정 여부 확인해야

부동산 등기부등본 을구엔 ▶지상권 ▶저당권 ▶전세권 ▶지역권 등의 설정여부가 표시된다.

특히 땅을 살때 갑구에 대한 분석이 끝났으면 을구를 통해 먼저 지상권이 설정됐는지 여부를 확인해 봐야 한다. 지상권은 땅에 주택, 일반창고, 농작물창고, 무허가건물 등과 같은 건축물이 있을 때 설정된다.

이때 땅 소유주와 건물 소유주가 일치한다면 문제될 게 없다.
하지만 각각의 소유주가 일치하지 않을 경우 나중에 건축물 주인이 지상권이나 유치권을 주장하면 문제해결을 위한 비용과 시간을 들여야 하기 십상이다.

때문에 토지등기부등본 을구에 지상권이 설정된 땅을 살 때는 매도자가 이를 해결한다는 단서조항을 계약서에 달고 매매절차를 진행하는 것이 좋다.

부동산 등기부등본 체크포인트
구분	성격	기재내용	체크포인트
표제부	부동산의 신상 기록	-땅：소재지，지번，         지목，면적 -건물   : 소재지，지번，건평，     층수， 구조， 용도	-실제 소재지와 지적도상의 위치가 같은지 확인 -서류상 면적과 실제 부동산 면적이 동일한지 여부 확인
갑구	소유권 변동 사항	압류， 가압류， 가등기， 가처분， 경매신청， 예고등기， 환매등기	-실제 등기자가 매도인과 일치하는지 살펴야 -압류， 가압류의 경우 ‘가압류해방공탁금’을 공탁하게 해   이를 풀고 매입 -가처분， 가등기된 부동산은 공탁제도도 없으므로 가급적   매입하지 않는 것이 좋아
을구	소유권 이외의 권리관계	저당권， 지상권， 지역권， 전세권， 임차권	-저당권이 설정된 경우 일반 근저당인지，포괄근저당 인지를 확인 -땅에 건물이 들어서 지상권이 설정돼 있으면 땅주인과 건물 주인   이 동일한지 확인， 만약 다르다면 땅주인이 이를 먼저 해결해야    한다는 단서조항을 계약서에 명기해야 -지역권은 도로 사용권으로 지역권이 설정된 땅은 가급적 매입을   피해야