부동산, 토지 입찰방법

▣ 경매정보수집
법원은 입찰기일 14일전에 주요일간지를 통해 부동산의 위치, 면적 ,최저경매가격, 입찰기일 등을 공고합니다. 입찰기일 1주일전부터 관할법원 민사집행과에서 감정평가서등의 열람을 통해 감정내용을 알아볼수 있습니다 비 사이드(beside) 경매정보를 이용하시면 안방에서 편안히 위 내용들을 비롯한 물건상세정보 및 소재지 주변여건, 등기부상권리내역, 임대차관계, 주의참고사항, 위치지적도, 사진자료 등의 정보를 살펴본 후 원하는 대상지역의 경매물건들을 살펴보실 수 있습니다. 경매물건정보는 매일 새로운 물건들이 추가 등록되고 있으며, 내용변경의 경우에도 실시간 업데이트되므로 현재 원하는 물건이 없다 할지라도 매일 정보를 살펴보시면서 체크를 하셔야 합니다.
▣ 물건분석, 권리분석, 수익성분석
원하는 대상물건을 선택하셨다면, 이제 해당물건에 대한 주위환경, 도로여건, 법률상행위제한 등을 체크해보시고 원하는 용도로 사용이 가능한지도 살펴보시기 바랍니다. 또한 현재 대상부동산에 존재하는 각종권리들을 분석하여 문제가 없는지 살펴보셔야 합니다. 권리분석에 어려움이 있거나 초보자의 경우 비사이드 자동권리분석을 이용해 보시는 것도 좋은 참고자료가 될 수 있을 것입니다. 물건분석 및 권리분석에도 별다른 문제가 없다면, 이제 수익성분석을 통하여 어느정도 실익을 얻을 수 있는지 체크해 보시기 바랍니다. 법 원경매의 경우 감정평가액이 실제 시세와 차이가 있을 수 있으므로, 대상부동산 인근의 중개업소등을 통하여 반드시 시세를 파악해보신 후 응찰가액을 산정해 보시기 바랍니다. 여기서 응찰금액 결정시 총 투자비용에서 취득시 발생하는 각종세금이나 인수에 따른 추가비용등을 모두 충분히 감안하시어야 나중에 비용이 모자라 당황하는 일이 생기지 않습니다. 비사이드 수익성분석서비스를 이용해 보시는 것도 도움이 되실것입니다. 반드시 현장을 답사하여야 한다. 토지의 경계/형태, 건물의 경우는 보존상태, 진입로가 있는지 등을 살펴야 한다. 아무리 값이 싸다 하더라도 맹기(사방이 막힌 땅)와 같은 경우에는 당장은 아무 쓸모가 없기 때문에 개발하기도 어려우며 매매를 한다는 것도 어렵기 때문에 결국은 돈이 잠기는 꼴이 된다. 그러나 개인이 측량을 할 수는 없으므로 개괄적이라도 알아보기 위하여는 시.군.구청에서 지적도를 발급 받아 땅의 모양을 살피고 평수가 맞는지 확인하여야 한다.
▣ 현장답사
비사이드정보를 통하여 대상물건을 파악하였다 할지라도 반드시 현장답사를 통하여 확인을 하셔야 합니다. 간혹 현장확인절차를 거치지 않고 입찰을 응했다가 낭패를 보는 경우가 있습니다. 대상부동산의 감정당시 및 현황조사당시 상황과 현재시점과의 차이로 인하여 여러가지 변화된 상황이 발생할 수 있으며, 서류상 내용과 실제 현장상황이 다를 수 있기 때문입니다. 부동산 취득에는 이유를 불문하고 현장확인이 필수요건입닏다. 현 장확인을 통하여 토지의 경계/형태, 건물의 경우는 보존상태, 실제 진입로의 존재여부 등을 살펴야 한다. 아무리 값이 싸다 하더라도 맹지(사방이 막힌 땅)와 같은 경우에는 당장은 아무 쓸모가 없기 때문에 개발이나 매매에도 어려움이 따르게 되므로 이를 충분히 사전에 감안하셔야 합니다. 일반적으로 면적확인을 위해 직접 측량하기 어렵다면 시.군.구청에서 지적도를 발급 받아 개괄적으로라도 토지의 모양 및 도로여건등을 살펴보고 평수가 맞는지 확인해 보시는 것이 좋습니다.
▣ 입찰당일 관련공부 및 기록열람 확인
입찰당일에는 당일 입찰하는 사건목록 및 관련 공부와 기록들을 열람할 수 있습니다. 입찰자는 이 자료들을 반드시 확인하여 자신이 조사한 내용들과 일치하는지 확인해 보시기 바랍니다. 어제까지 확인했던 내용이 오늘 변경·수정되어 진행되는 경우도 있으므로 반드시 버릇처럼 확인하는 것이 좋습니다. 대 구지방법원의 경우 입찰서류제출은 오전11시 10분까지이나, 10시부터 개장을 하므로 이시간까지 법원에 가서 여유있게 확인하고 입찰표를 작성하시는 것이 좋습니다. 주차여건 및 상황이 좋지않거나 해당일에 입찰에 참여하는 사람들이 많아 상당히 혼잡함으로 인하여 입찰시간을 지키지 못하여 낭패를 보는 경우도 허다합니다. 법원에 도착하시면 먼저 입찰법정 앞의 게시판에 당일 입찰목록을 붙여놓게 됩니다. 여기서 본인이 응찰하고자 하는 사건목록이 있는지 확인(당일 취하, 취소, 변경등이 되는 경우도 있으므로 이러한 사건에 입찰하게되면 무효처리됨.)하시고, 입찰법정내에 있는 관련공부 및 기록들을 열람하시면 됩니다.
▣ 입찰방법
입찰법정에서 관련기록들을 열람하신 후 준비해가신 입찰보증금, 신분증, 도장과 함께 입찰봉투 및 입찰표를 받아 필요사항들을 기재하시면 됩니다. 입찰표에는 사건번호, 입찰자의 성명, 주소, 응찰가격, 보증금액을 기재하고 날인하여 보증금과 함께 입찰봉투에 넣어제출 하시면 집행관은 입찰함에 투입하고 입찰자에게 입찰자용 접수증을 건네 주게 됩니다. 입찰표 기재시 한사건에 여러개의 물건이 개별적으로 입찰에 부쳐지는 경우에는 응찰하고자 하는 물건의 번호를 반드시 기재하여야 합니다. 타인을 대리하여 응찰하려는 사람은 인감증명을 첨부한 위임장을 제출하여야 합니다. 입 찰보증금은 최저경매가(경매시작가)의 10%에 해당하는 금액으로, 금융기관 발행의 자기앞수표 또는 현금으로 준비하거나, 보증보험으로 대신 할수도 있습니다. 다만, 해당물건이 구법에 적용되는 물건이거나, 특별매각조건으로 입찰보증금을 달리 정한 경우도 있을 수 있으므로 이러한 경우에는 입찰보증금이 얼마인지 별도로 확인을 하시기 바랍니다. 2인 이상이 공동으로 입찰하려고 하는 경우에는 상호관계에 대한 소명자료 (주민등록등본, 등기부등본 등)를 제출하고 각자의 지분을 명확히 하여 미리 집행관의 허가를 받아야 합니다.
▣ 최고가매수인(낙찰자) 선정
입찰서류를 제출이 완료되면 즉시 개찰이 시작되며, 보통 1~2시간이면 경매결과가 발표됩니다. 결과발표는 사건번호순으로 진행을 하며, 입찰자가 많은사건은 별도로 먼저 발표하는 경우도 있습니다. 이때 입찰자는 신분증 및 입찰자용 접수증을 들고 자기 순서를 기다리게 되며 휴대폰은 꺼놓거나 진동으로 해서 남에게 피해를 주는 일이 없도록 합시다. 또 한 이 시간이 입찰자에게는 가장 긴장되는 시간이 될 것이며, 화장실을 간다든가 해서 자리를 비우게 되면 자신의 순서가 지나가버릴 수도 있으므로 자신의 순서까지 기다리는 것이 좋습니다. 부득이하게 잠시 자리를 비워야 한다면 자신의 순서가 얼마나 남았는지 체크를 하시는 것이 중요합니다. 자신이 응찰한 사건번호가 호명이 되면 집행관은 해당 사건에 입찰을 응한 사람들을 호명하여 앞으로 나오게 합니다. 그리고 그 중에서 최고의 가격으로 응찰한 사람과 그 응찰가격을 호명함으로써 최고가매수인(낙찰자)을 정하게 됩니다. 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 그들만을 상 대로 곧바로 추가입찰을 실시하여 최고가매수인(낙찰자)을 정하게 됩니다. 최고의 가격으로 응찰한 자 이외의 자가 제출한 보증금은 즉시 반환하게되며, 차순위로써 최고가매수가(낙찰가)의 90%이상의 금액에 해당하는 경우 즉시 차순위 매수신고를 할 수 있게됩니다. 이러한 경우에는 입찰보증금을 반환하지 않고 1개월여간 묶이게 되며, 최고가매수인이 포기를 할 경우 차순위자가 자동으로 차순위응찰가격으로 최고가매수인의 지위를 승계하게 됩니다.
▣ 낙찰허가 및 대금납부
최고가매수인(낙찰자)에 대하여 입찰기일로 부터 7일 후 낙찰허가여부를 최종적 으로 결정합니다. 낙찰허가결정이 확정되면 법원은 대금납부기일을 정하여 통지하게 되며, 이날 까지 낙찰대금(보증금을 공제한 잔액)을 납부하여야 합니다. 대 금납부기일은 통상 낙찰허가 결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정됩니다. 지정된 대금납부기일에 대금을 납부하지 아니하면 재입찰을 실시하게 됩니다. 다만, 재입찰기일로 지정된 날의 3일전까지 종전 낙찰자가 낙찰대금 및 그 동안의 이자(연2할5푼), 비용을 납부하면 대금납부로서 유효하며, 재입찰은 실시하지 아니합니다. 농지(전, 답, 과수원등)를 최고가입찰한 자는 그 농지가 농지법 제8조 제1항 본문에 해당하는 때에는 낙찰허부결정기일(낙찰기일)전까지 농지취득자격증명원을 제출하여야 합니다. 단, 도시계획확인원등에 의하여 농지매매증명이 필요하지 않을 경우에는 토지이용계획서를 낙찰허부결정기일(낙찰기일)까지 제출하면 낙찰이 허가될 수 도 있습니다.
▣ 소유권이전 및 인도
낙찰대금을 납부함과 동시에 당해 부동산의 소유권이 낙찰자에게 이전되며, 각종 저당권, 가압류 등은 그 순위에 상관없이 원칙적으로 모두 효력이 소멸됩니다. 소유권이전등기 및 저당권이나 가압류의 말소등기를 위하여는 국민주택채권매입필증 및 등록세와 교육세를 낸 영수증등을 첨부하여 소유권 이전등기 및 말소등기신청서를 제출하여 법원에 신청하면 법원이 등기소에 위 등기를 촉탁하여 줍니다. 낙찰대금을 납부하였음에도 불구하고 종전의 소유자가 낙찰자에게 부동산을 인도하여 주지 아니하면 대금납부후 6개월 이내 법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다.
▣ 주의사항
입찰법정에 나오실 때는 도장과 주민등록증을 반드시 지참하시기 바랍니다. 낙찰된 주택에 최선순위에 저당권이 설정된 날짜보다 먼저 주민등록전입신 고를 마치고 거주하고 있는 임차인이 있을때에는 그 임차보증금을 낙찰자가 인수하여야 하는 경우가 있으니 응찰자께서는 사전에 직접 조사하시고 응찰 하시기 바랍니다. 입찰기일 1주일 전부터 입찰물건에 관한 명세서, 시가감정서, 임대차등의 현 황조사서를 대구지방법원 민사집행과에 지치하여 놓습니다. 특별매각조건의 내용은 입찰물건에 관한 명세서의 열람을 통하여 확인할 수 있습니다. 공고된 물건 중 입찰기일 전에 강제 집행신청이 취하되거나 정지된 경우 및 기일이 변경된 경우에는 별도의 공고없이 입찰에서 제외됩니다.
▣ 특별매각조건
낙찰자가 낙찰대금지급기일에 대금을 납입하지 아니한 경우 민사소송법 제 648조 제4항이 정한 지연이자는 연2할5룬의 비율에 의하며, 재입찰의 경우 입찰보증금은 2할로 한다.