법원 경매절차 부동산경매

법원 경매절차 부동산경매

 

 

1. 경매신청서 접수

 

신청서에 채권자, 채무자, 집행법원의 표시, 부동산의 표시, 경매원인이 된 일정한 채권, 채권금액 등을 기재해야 합니다.

 

(1) 채권의 존재를 증명할 수 있는 근저당권, 전세권설정계약서 및 채무명의(집행력있는 판결정본, 확정된 지급명령, 조정조서, 약속어음 공정증서)

(2) 채무명의의 송달증명

(3) 부동산등기부등본

(4) 즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류

(5) 채권자, 채무자가 행위무능력자인 경우에는 호적등본, 법인인 경우는 법인등기부등본(초본)

(6) 등록세, 교육세 영수필통지서 및 확인서

(7) 부동산목록 30통

을 인지와 함께 첨부하여 법원이 정하는 경매비용을 예납해야 합니다.

 

 

2. 경매개시결정 및 경매신청기입등기 촉탁

 

(1) 경매개시결정

경 매의 신청이 있으면 집행법원은 신청서의 기재사항 및 첨부서류에 의하여 강제집행의 요건에 관한 형식적 심사만을 하게 됩니다. 보통 서면에 의한 심리를 하며 신청이 적법하면 경매개시결정을 하고 요건에 맞지 않으면 이에 대한 보정명령을 하며 보정기간 내에 보정을 하지 않거나 보정할 수 없는 경우 경매신청을 각하하게 됩니다.

(2) 경매신청 기입등기 촉탁

집행법원이 경매개시결정을 하였을 때는 직권으로 등기공무원에게 등기촉탁을 하게 되며 등기공무원은 위 촉탁에 의하여 경매신청의 기입등기를 하게 됩니다.

 

 

3. 경매개시결정 등기

 

등 기관은 법원의 촉탁서에 의해 경매개시결정 기입등기를 하게 됩니다. 이 등기는 압류의 효력발생 시기의 기준이 되며 제3자에 대해 부동산이 압류되었음을 공시함으로써 제3자가 공시 이후에 권리를 취득하였을 경우 경매신청인이나 낙찰인에게 대항하지 못하도록 하기 위함입니다.

 

 

4. 경매개시결정의 이의

 

이해관계인은 경매개시 결정에 대하여 낙찰대금을 완납할 때까지 경매신청 절차의 하자가 있을 경우 이의신청을 할 수 있습니다.

 

 

5. 경매신청 각하

 

경매개시결정에 대한 심리 시 절차나 형식에 부적법한 사유가 있으면 법원은 이를 처리하지 않고 각하결정을 하게 됩니다.

 

 

6. 경매신청 각하에 대한 즉시항고

 

채권자는 경매신청의 각하결정이 있는 날로부터 7일 이내에 즉시항고를 할 수 있습니다.

 

 

7. 감정평가 명령

 

법 원은 감정인에게 경매부동산에 대한 감정을 의뢰하고 감정인은 명기된 제출기간 내에 평가서를 경매계에 제출해야 하며 평가는 임차권의 존부, 대항력의 유무, 법정지상권의 발생여부, 유치권 존부 등의 권리사항과 공법상의 규제사항까지 하게 됩니다.

 

 

8. 공무소에 대한 최고

 

집행법원은 경매개시결정을 한 후 개기결정 3일 이내에 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 그 부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 통지할 것을 최고하게 되는데 최고기간은 보통 2주일입니다.

 

 

9. 채권자에 대한 채권신고 최고

 

법원은 경매개시결정일로부터 3일 이내에 아래의 이해관계인들에게 낙찰기일 전까지 채권계산서를 제출할 것을 최고하게 됩니다.

 

 

10. 현황조사 명령

 

법원은 경매개시결정 즉시 집행관에게 부동산의 현황에 관한 조사를 명하게 됩니다. 현황조사보고서의 제출기간은 2주간입니다.

 

 

11. 채무자(소유자)에 대한 경매개시결정의 송달

 

법 원은 채무자에게 경매개시결정문을 송달해야 하며 경매부동산에 대한 압류는 채무자에게 경매개시결정이 송달된 때 또는 경매신청 기입등기 시에 그 효력이 생기게 됩니다. 채무자에 대한 송달은 경매절차의 기초가 되는 사안이며 경매개시결정이 채무자에게 고지되지 않으면 경매절차를 속행할 수 없습니다. 만약 경매개시결정이 이사불명으로 송달불능 된 경우에는 채권자에게 주소보정을 명하게 되고 보정된 주소로 송달해도 송달불능이 되거나 달리 송달장소를 알 수 없을 때에는 채권자의 신청 또는 법원직권으로 공시송달에 의한 송달을 하게 됩니다.

 

 

12. 경매신청자에 결정문 송달

 

경매신청자에 대한 결정문의 송달 여부는 낙찰의 효력과는 상관이 없으며 신청채권자에게 경매가 개시되었음을 알리는 절차로서 경매개시결정문을 송달하는 것입니다.

 

 

13. 임차인 및 이해관계인에 대한 통지

 

법 원은 경매기일과 낙찰기일을 이해관계인에게 통지해야 합니다. 등기부등본, 권리신고서, 배당요구신청서 상의 각 이해관계인에게 등기우편으로 발송하게 되고 임차인은 임대차계약서 사본과 주민등록등(초)본을 첨부하여 권리신고 및 배당요구를 해야 하며 이해관계인도 채권에 관한 소명자료를 첨부하여 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다.

 

 

14. 최저경매 가격의 결정

 

최저경매가격이란 경매에 참여하여 낙찰을 허가할 수 있는 최저의 가격을 말하며 그 금액에 미달하는 입찰은 낙찰이 허가되지 않는 법정매각 조건입니다.

 

 

15. 매각물건 명세서 작성

 

법원은 부동산의 표시, 점유자 및 권원, 임대차보증금, 등기된 부동산의 권리 등을 조사하여 매각물건명세서를 작성하고 입찰기일 7일전에 일반인들이 열람할 수 있도록 합니다.

 

 

16. 최초경매기일의 지정

 

경 매기일이란 법원이 경매를 실시하는 일시를 말하며 대법원 예규에 의하면 최초 경매기일의 지정, 게시 및 공고는 현황조사보고서 및 감정평가서의 접수일로부터 3일 이내에 하도록 되어 있습니다. 최초 경매기일은 공고일로부터 14일 이후, 공고의뢰일로부터 20일 이내에 지정하도록 되어 있습니다.

 

 

17. 입찰 공고

 

최초의 경매기일에 관해서는 반드시 그 내용을 신문에 기재해야 하며 대법원경매 홈페이지에서도 공고가 이루어집니다.

 

 

18. 이해관계인에 경매기일 지정 통지

 

법원은 경매기일과 낙찰기일을 이해관계인에게 등기우편으로서 통지하게 됩니다.

 

 

19. 무잉여 시 채권자에게 통지

 

감 정평가서를 참조하여 결정된 최저경매가격과 현황조사서상의 임차인의 임대차보증금, 기타 이해관계인의 채권금액 등을 산정하여 경매로서 채권자에게 배당될 금액이 없을 때에 법원은 이 사실과 잉여 있을 금액으로 매수신고를 할 것을 경매신청채권자에게 통지하게 됩니다.

 

 

20. 경매취소 및 경매신청 각하

 

경매신청 채권자의 매수신고가 없을 경우에 법원은 경매취소결정이나 경매신청 기각결정을 하게 됩니다.

 

 

21. 입찰 실시

 

입찰개시 시간은 법원마다 약간의 차이는 있으나 보통 오전 10시이며 집행관이 입찰개시를 선언하고 입찰에 대한 절차와 방법 및 주의사항을 알려주게 됩니다.

 

(1) 입찰자는 입찰종료 시까지 경매조서를 열람할 수 있는데 경매조서는 입찰물건조사서, 감정평가서, 현황조사서 등으로 구성되어 있습니다.

(2) 입찰대에서 입찰표와 입찰봉투, 입찰보증금 봉투를 작성하고 입찰보증금 봉투에 입찰보증금을 넣은 후 집행관에게 제출하면 됩니다.

(3) 집행관은 입찰봉투에 입찰번호를 부여한 후 입찰봉투에서 수취증을 분리하여 교부합니다. 수취증은 낙찰되지 않았을 경우 입찰보증금을 환급 받는데 필요하므로 잘 보관해야 합니다.

(4) 입찰종료

(5) 사건번호 순으로 개찰이 시작되며 집행관은 응찰자 모두를 법대로 호명한 후 최고가 입찰자를 결정하게 되고 낙찰자는 입찰조서에 서명, 날인 후 영수증을 교부받게 됩니다.

 

 

22. 최고가 매수신고인 및 차순위 매수신고인의 결정

 

최 고가 입찰자 다음으로 높게 입찰한 입찰액이 최고가 입찰액에서 보증금을 공제한 금액(낙찰금액의 90%에 해당하는 금액)보다 많으면 그 입찰자는 차순위 입찰신고를 할 수 있습니다. 이 제도는 낙찰자가 대금을 납부하지 못할 경우 재경매 등의 절차로 인하여 경매가 지연되는 것을 방지하기 위함입니다.

 

 

23. 낙찰허가 결정, 낙찰불허가 결정

 

낙 찰기일은 경매기일과 함께 미리 공고되고 경매법원이 입찰의 종료 후 7일 이내에 낙찰허부에 대한 이해관계인의 진술을 서면 또는 구두로 듣고 민사소송법의 불허가 사유가 있는지의 여부를 조사한 후 직권으로 허가 또는 불허가 결정을 하게 됩니다.

 

 

24. 낙찰허부결정에 대한 즉시 항고

 

낙찰허가 또는 낙찰불허가 결정으로 인하여 손해를 받은 경우에는 그 결정에 대하여 즉시 항고를 할수 있습니다.

 

 

25. 낙찰대금 납부

 

대 금 지급기일에 법원에서 납부명령서를 받아 보관금 접수계에 접수하고 법원보관금납부서를 받아 법원 내 지정 은행에 납부한 후 낙찰대금완납증명원 2부를 작성하여 은행에서 받은 영수증과 함께 경매계에 제출하고 낙찰대금완납증명원을 교부 받습니다.

 

 

26. 소유권이전 및 말소등기 촉탁신청

 

시, 군, 구청에서 등록세, 취득세 고지서를 발급받아 등록세를 납부하고 국민주택채권을 매입한 후 등록세 영수필 통지서, 국민주택채권 매입필증, 인지, 증지 등을 첨부하여 소유권이전등기 및 말소등기 촉탁신청서를 법원에 제출합니다.

 

 

 

<소유권이전 등기 시 필요서류>

① 부동산등기부등본 1통

② 토지대장 원본 1통, 사본 3통

③ 건축물관리대장 원본 1통, 사본 3통

④ 주민등록초본(낙찰자) 원본 1통, 사본 3통

⑤ 이전등기, 말소등기 등록세 납부서

⑥ 대법원 증지(이전등기 - 필지 당 7,000원, 말소등기 - 필지 당 1,000원)

⑦ 국민주택채권 매입 필증

⑧ 부동산양도신고 확인서 원본 1통, 사본 3통

⑨ 부동산목록 6부

⑩ 말소할 등기목록 6부

 

 

<말소등기 대상>

① 압류, 가압류 등기 - 전 소유자에 대한 가압류는 말소되지 않고 낙찰자에게 인수

② 근저당권 및 담보가등기

③ 경매신청 기입등기

④ 최선순위(소멸기준)등기 후의 전세권, 지상권, 지역권, 임차권 등기

⑤ 경매신청 기입등기일을 기준으로 전세기간이 6개월 미만으로 만료되거나 기간의 정함이 없는 전세권(설정)은 소멸기준권리 전에 등기되었더라도 소멸됩니다.