그린벨트내 주택신축 방법

그린벨트내 전원주택

- 자녀 분가용 주택 증축 및 개별 등기
- 이축권을 이용한 주택신축 방법
- 이축권 구입할 때 주의할 점 -그린벨트 내 나대지 주택신축 가능
- 도시계획법 시행규칙 별표1에서 정한 근린생활시설(총 26종)
- 한강수계 상수원 수질개선 및 주민 지원에 관한 법률 제5조의 규정에 의해 허용되는 근린 생활시설
- 지정 당시부터 주택이 있는 토지
- 대지의 분할 및 층수 제한



---------------------------------------------------------------------------------------

자녀 분가용 주택 증축 및 개별 등기

그린벨트 지정 이전부터 계속 거주하고 있는 주택소유자 중 부모와 동거하는 기혼자녀가 있는 경우

대지면적이 1백51평(5백㎡) 이상이면 1회에 한해 증축이 가능하다. 규모는 기존면적을 포함해

연면적이 90평(3백㎡) 이하고 층수는 3층 이하다. 그중 분가용 1세대 30평(1백㎡)은 독립된 구조와

설비를 갖추면 분할등기가 가능하다. 분가용 주택으로 건축되면 근린생활시설 등 타용도로의 용도

변경이 불가능하고 부속사 건축도 금지된다.



이축권을 이용한 주택신축 방법

일명 용마루라 불리는 이축권이란 인근지역으로 집을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말한다.

그린벨트 내에서 이축권을 행사할 수 있는 경우는
▲ 도로개설 등 공익사업으로 집이 철거된 경우
▲ 수해지역으로 이전이 불가능한 경우
▲ 그린벨트로 지정되기 전 다른 사람의 땅을 임대하여 주택을 지어 살고 있던 중 토지
소유자가 임대를 거부해 할 수 없이 집을 옮겨야 하는 경우 등이다.

이축권을 갖고 있어도 옮겨 지을 수 있는 지역은 제한받는다. 원칙적으로 같은 시군의 나대지

또는 잡종지에 한정하고 나대지가 없는 경우에는 다른 지목을 허용하였으나 최근 그린벨트에

관한 규제가 많이 완화되어 나대지, 잡종지 구별이 없고 임야가 아니면 이축이 가능하다.

또 적법하게 조성된 공부상 나대지로 이축할 경우에는 인접 시군구까지 확대 허용하고 있다.

이축기간은 철거된 날로부터 4년 이내며 주택 이축 때 대지조성면적은 1백평(3백30㎡)까지다.



이축권 구입할 때 주의할 점

그린벨트에 대한 규제가 많이 완화되면서 이축권에 대한 관심도 많이 없어졌으나
경우에 따라서는 이축권을 구입해 집을 짓기도 한다.
이축권을 구입하여 주택을 신축하려고 할 때는 직접 현장을 방문하여 주변의 지가와 토지에 대해
철저한 조사해야 한다. 잘못하면 이축권을 현시가 보다 고가로 구입하는 사례가 많다.

이축권 구입할 때 가장 먼저 확인 할 내용이 이축권의 건축 가능 평수와 거주 연수다.
때에 따라서는 이축권을 갖고 있는 사람이 당연히 원주민일 것이라고 생각하여 구입을 하지만
막상 구입하고 보면 원주민이 아닌 경우가 있어 손해를 본다.
또 매입하여 집을 짓고자 하는 땅이 대지로 용도변경이 가능하여야 하며 건축물 허가제한을 받지
않아야 한다.

외지인의 경우 이축권을 행사할 수는 있으나 그린벨트 지역은 토지거래허가지역으로 토지가 1백평 이상인 경우 소유권이전을 하려면 현지에서 6개월 이상 거주를 해야만 이전이 된다는 점도
주의해야 한다. 지적공부와 가옥대장도 등기부와 일치하는지 여부를 알아보는 것은 기본이다.



그린벨트내 나대지 주택 신축가능

그린벨트 내의 나대지일 경우 이축권이 없이도 집을 지을 수 있다.
※ 신축이 가능한 토지는
▲ 그린벨트 지정당시 지적법상 지목이 '대'인 토지 중 나대지
▲ 그린벨트 지정 당시 이미 있던 주택(재산세 과세대장에 등재된 주택)이 있는 토지
▲ 그린벨트 지정 당시 주택지 조성을 목적으로 허가를 받아 조성되었거나
조성중인 토지 등이다

※ 이들 토지에 신축이 허용되는 토지는
▲ 단독주택(다중, 다가주주택은 제외)
▲ 슈퍼마켓, 음식점 등 도시계획법시행규칙 별표 1에서 정한 총 26종의 근린생활시설 등이다.

* 단 한강수계중 잠실수중보 상류 하천양안 1㎞이내의 지역은 근린생활시설중 일반목욕장과

'한강상수원수질보호및주민지원등에관한법률' 제5조이 규정에 의해 허용되는 시설에 한해 건축이 가능하다.
또한 음식점은 구역내에서 5년 이상 거주한 사람으로 하여 건축연면적 60평(2백㎡)으로 제한했다.
허용되는 건축물의 규모는 자연녹지지역의 건축기준인 건폐율 20%, 용적률 1백%이내에서 3층이하인
건축물이다. 단 대지면적이 너무 작을 경우 현재 허용되는 규모보다 건축규모가 작게 되는 경우가
있으므로 주택의 경우는 현행 증개축 기준 즉 건폐율 60%, 최대면적 90평 이하와 비교해 주민이
유리한 쪽을 선택할 수 있다.



도시계획법 시행규칙 별표1에서 발표한 근린 생활 시설(총26종)

수퍼마켓 및 일용품소매점, 휴게음식점 및 일반음식점, 이용원 및 미장원, 약국, 정육점, 세탁소,

일반목욕장, 사진관, 목공소, 병원·치과병원·한방병원·의원·치과의원·한의원·조산소, 침술원·접골원,
동물병원, 건축법시행령 별표1 제4호나목(7)의 제조업·수리점(자동차부분정비업소 및 경정비업소포함),
취사용가스판매장, 장의사, 방앗간, 독서실, 기원, 탁구장, 당구장, 체육도장, 표구점,

사무소, 부동산중개업소, 금융업소, 예능·기술·지능계학원



한강수계 상수원 수질 개선 및 주민 지원에 관한 법률 제5조의 규정에 의해 허용되는 근린생활시설

신축이 허용되는 26개 근린생활시설 중 다음 시설을 제외한 시설 휴게 및 일반음식점, 세탁소

(용적2㎥ 이상 또는 용수 1㎥/시간 이상), 사진관(자동식 사진처리시설 1대 이상), 병원(80병상

이상), 제조업·수리점, 자동차부분정비업소 및 경정비업소(오·폐수를 처리시설에 유입하는 경우

제외), 방앗간(떡방앗간 제외)



지정 당시부터 주택이 있는 토지

전답 등 대지는 아니지만 그린벨트 지정 당시부터 주택이 있는 경우에는 그 주택의 허가유무와는 상관없이
대지로 인정받을 수 있다. 단 지방세법 제196조 규정에 의한 재산세과세대장에 등재되어 있을 경우이며
건축면적의 2배(건축면적이 1백㎡인 경우에는 2백㎡)의 범위 안에서 전답 등을 대지로 인정받을 수 있다.



대지의 분할 및 층수 제한

대규모 대지는 1백평(3백30㎡) 이하로 분할할 수 없도록 하였으며 주택 및 근린생활시설의 건축을 위해
필요한 경우에는 진입로를 설치할 수 있도록 했다. 또한 그린벨트내 주택은 3층까지 지을 수 있으며
음식점 주차장 면적은 2백㎡까지 가능하다. 또 주택을 용도변경한 음식점의 경우 기존면적을 포함해
2백㎡까지 증축을 허용한다. 최근에는 그린벨트 내에 카페나 음식점이 유행하고 있는데 기존의 건물을
카폐나 음식점으로 용도변경을 하기 위해서는 5년 이상 거주를 해야 한다.